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Déchéance de terme d’un prêt immobilier: que faire?

La déchéance de prêt: qu’est ce que c’est?

La déchéance de terme d’un prêt est pris par le créancier, la banque ou l’organisme financier qui a émis le prêt. Elle est décidée quand un débiteur n’a pas payé ses mensualités en temps voulu. La conséquence de la déchéance du terme peut avoir un fort impact sur la situation financière d’un ménage car la totalité des capitaux restant dus est alors exigée par le créancier. Le créancier, s’il est inscrit (le prêt est garanti par une hypothèque), le créancier pourra faire saisir le logement du débiteur

La vente à réméré permet d’annuler la saisie immobilière

Lorsque la procédure de saisie immobilière commence, il est très difficile de pouvoir l’annuler ou la suspendre. Si le débiteur souhaite conserver son bien, la vente immobilière est alors une solution idoine. En effet le débiteur peut alors demander au juge d’exécution, la vente amiable de son bien. Le vente du bien peut-être alors une vente à réméré ou autrement dit une vente avec la faculté de rachat. La vente à réméré permet de vendre un bien rapidement, le juge d’exécution ne peut donner qu’un délai de 4 mois pour la vente amiable du bien. Cette période étant courte, la vente à réméré permet de trouver un acquéreur plus rapidement que la vente immobilière ordinaire et la vente à réméré per met surtout d’avoir la faculté de le racheter.

Point d’attention: Le saisi a-t-il la capacité de racheter son bien

Cependant, avant de vous engager dans une vente à réméré, nous (Solvere Finance), conseillons à nos clients de vérifier s’ils remplissent les conditions pour racheter leur bien. Nous nous assurons dans ce cas que nos clients, ne sont pas trop âgés pour qu’ils puissent souscrire un nouveau prêt immobilier pour le rachat de leur bien, que leurs revenus est suffisamment important pour être éligible à un prêt et nous vérifions aussi, que la vente de leur bien à réméré couvre le remboursement total de l’ensemble des dettes afin de pouvoir défiché nos clients.

Les solutions alternatives à la vente à réméré

Toutes les personnes ayant vu la déchéance de leurs prêts ne sont pas éligible à une opération de vente immobilière à réméré. Dans ce cas, un dossier de surendettement à la banque de France peut être déposé.  La commission de surendettement qui a le pouvoir d’ordonner la suspension des paiements et permettre un plan d’apurement des traites antérieures qui sont restées impayées. L’emprunteur dispose alors de 8 années pour les apurer.

La vente à réméré: combien ça coute?

Le coût d’une vente à réméré

Dans des moments de précipitations ou dans des situations compliquées, on ferme les yeux sur le coût d’un achat. On se satisfait d’avoir trouvé une solution à notre problème, à tout prix. Dans cet article nous essaierons avec transparence et honnêteté de décortiquer et d’énumérer tous les coûts d’une vente à réméré.

Petit rappel: La vente à réméré est une vente immobilière classique à laquelle une faculté de rachat est ajoutée. Dans le compromis de vente, au lieu d’avoir le prix de vente qui est déterminé, dans un compromis de vente à réméré, quatre paramètres sont présentés: Le prix de vente du bien, la durée du réméré, le prix d’indemnité d’occupation et le prix de rachat.

cout réméré

On peut classer les coûts en deux grandes catégories: les coûts communs à une transaction ordinaire, les coûts spécifiques à la faculté de rachat (réméré).

Les coûts communs à la transaction immobilière classique:
  • Les commissions d’agence immobilière: vu la rareté des ventes immobilière à réméré, il est très difficile de pouvoir vendre son bien directement à un acquéreur maîtrisant vente à réméré. Solvere Finance, en tant qu’agence immobilière vous mettra en relation avec un acquéreur, mais s’assurera de la qualité de votre dossier et surtout de vos capacités à racheter votre bien. L’agent immobilier n’est dans ce cas pas qu’un intermédiaire entre un acheteur et un vendeur mais aussi un conseiller et un accompagnateur qui vous suit de la vente jusqu’au rachat de votre bien.
  • Les frais de notaire: chez Solvere Finance, les frais de notaire sont réduits car les acquéreurs avec qui nous travaillons ont le statut d’acheteurs professionnels et bénéficient des frais de notaires réduits. Cette particularité permet ainsi de diminuer les coûts de l’opération et ainsi de dégager plus de trésorerie pour votre projet.
  • Les diagnostics: toute vente immobilière est soumise par la loi à des diagnostics obligatoires lors de la vente d’un bien. La vente à réméré n’y échappe pas.
Les coûts spécifiques à la faculté de rachat
  • Honoraires pour recherche de capitaux: Ces honoraires sont parfois inclus dans les commissions de l’agence immobilière, mais dans certains cas, ils sont facturés séparément. Si vous avez fait appel à un courtier en rachat de crédit, ses honoraires correspondent au mandat de recherche en capitaux que vous lui avez confié.
  • L’estimation immobilière: L’acheteur ne négocie pas le prix de vente lors d’une transaction à réméré. Il étudie un dossier, il regarde la valeur du bien immobilier et estime la probabilité du vendeur à pouvoir racheter son bien. Il achète ou il refuse d’acheter un bien en fonction de ces paramètres. Afin d’établir le prix de vente le plus justement possible, faire appel à un expert de l’estimation vénale d’un bien, nous parait, chez Solvere Finance, le plus équitable pour le vendeur et l’acheteur.
  • L’indemnité d’occupation: pendant la période de réméré, le vendeur est autorisé à résider dans le bien qu’il vient de vendre. Les indemnités d’occupations, même si elles ne sont juridiquement pas un loyer, peuvent être comparées à un loyer. Vérifiez si le rapport entre les indemnités d’occupation et la valeur de votre bien est comparable au rendement locatif. S’il l’est, cela signifie que vous pouvez rester vivre dans votre bien jusqu’au rachat pour un loyer comparable dans un bien que vous loueriez.
  • La plus-value de rachat: tout dépend de la structuration de l’opération, mais le prix de rachat est souvent plus élevé que le prix de vente. C’est un gain pour l’acquéreur mais un coût pour le vendeur au moment où il décide d’exercer sa faculté de rachat.
  • Les frais de courtage ou de dossier: Ces frais sont facultatifs, mais sont à prendre en compte si vous décidez de passer par un courtier en prêt immobilier pour exercer la faculté de rachat de votre bien.
  • Les frais de notaire pour l’exercice de faculté de rachat: Passer devant le notaire pour exercer la faculté de rachat est obligatoire et a un coût. Ce coût est beaucoup moins élevé que les frais de notaire lors de la vente d’un bien.
Conclusion

Si vous devez comparer deux propositions de vente à réméré, nous vous conseillons de comparer le coût global entre deux propositions, en faisant la somme de tous les coûts que nous venons de lister.  Si les deux propositions sont éloignées, nous vous conseillons de poser davantage de questions aux intervenants afin de vérifier l’exhaustivité des coûts. Si les propositions sont similaires, c’est à vous d’estimer la qualité des prestataires avec qui vous allez collaborer et avec qui vous serez le plus en confiance pour pouvoir exercer la faculté de rachat de votre bien dans un lapse de temps le plus court possible. Si vous souhaitez obtenir une simulation chiffrée de votre vente à réméré, c’est ici.

Radin: un défaut ou une qualité ?

Que celui qui a déjà aimé se faire traiter de radin nous lance la première pierre….

Le film radin ! avec Dany Boon sort le 28 septembre, et on doit le reconnaître personne ne se définit comme radin, car sa connotation est loin d’être positive quand cet adjectif est employé dans la vie quotidienne.

 

radin

Dans un premier temps, revenons sur la définition de ce mot: « La radinerie est une forme d’avarice. Le philosophe grec Théophraste distingue avarice de radinerie : la radinerie est un manque de prodigalité ; l’avarice est une épargne excessive.

Chez Solvere Finance, nous pensons que la radinerie est comme la curiosité, elle est à la fois un défaut et une qualité. La curiosité est une qualité quand elle est assimilée à une soif d’apprendre, de découverte et d’ouverture sur le monde. Elle devient malsaine quand elle devient l’équivalent du voyeurisme. Dans le cadre d’opération à réméré, nous encourageons tous nos clients qui ont décidé de vendre leur bien avec une faculté de rachat à devenir radin. Tous les éléments qui sont sur les post-its de l’affiche du film « radin ! » comptent: l’électricité, le chauffage, les transports, le coiffeur… En faisant, ces petits efforts, nos clients peuvent ainsi conserver, mais aussi reconstruire leur patrimoine…

Enfin si le mot radin vous gêne, comme dans le film, dites que vous êtes devenus écolo. Ne dit-on pas que pour sauver notre planète, il faut faire attention à sa consommation d’énergie, de viandes bovines ou éviter les excès de sur-consommation?

 

Quelles sont les conditions à remplir pour vendre son bien à réméré?

Les conditions à remplir pour effectuer une opération à réméré sont d’autant plus strictes et nombreuses quand le but est d’exercer la faculté de rachat par un recours à l’emprunt bancaire. Les opérations de vente à réméré peuvent être envisagées dans d’autres circonstances, mais ce n’est pas le but de cet article.

Rachat de son bien: les conditions

 

Il y a 4 conditions importantes dans ce cas que nous analysons afin de traiter chaque dossier de ce type:

1- Le vendeur est-il bien le propriétaire de son bien? Nous sommes obligés de poser cette questions car nous recevons aussi beaucoup d’appel de locataires qui souhaite restructurer leurs dettes, mais malheureusement nous ne pouvons pas leur proposer cette solution.

2- Quelle est la valeur du bien et quelle est le montant total des créances à rembourser?  La valeur du bien doit être supérieur au montant total des créances à rembourser. S’il restait des créances à rembourser après la vente du bien, il serait impossible de racheter le bien par un emprunt bancaire. C’est pourquoi nous nous assurons que la vente du bien couvrira l’intégralité du remboursement des créances et des frais de la transaction

3- Quel est l’âge des vendeurs? Cette information nous permet d’affiner le calcul des mensualités pour le rachat du prêt et de vérifier que le ratio d’endettement des 33% est bien respecté. C’est pourquoi nous avons aussi besoin de connaître le dernier et quatrième point:

4- Quels sont les revenus du ou des vendeurs? Cette information est essentielle pour effectuer une simulation de prêt bancaire et d’estimer si vous serez en mesure de pouvoir racheter votre bien grâce à un prêt immobilier.

Ainsi, avec ces 4 informations nous sommes à même de vous répondre très rapidement sur la faisabilité et l’étude de votre dossier. L’obtention de ces informations est pour nous indispensables car nous attachons une grande importance à suivre nos clients tout au long du réméré (ou devrions nous plutôt dire: de la vente avec faculté de rachat). Sans ces informations, nous serions incapables d’estimer vos chances de conserver votre bien…

Le réméré pour les professions libérales

Le réméré une solution de financement pour les entrepreneurs et professions libérales.

Tout entrepreneur ou professionnel non salarié a l’occasion de vivre des hauts et des bas quand il s’agit de gérer au mieux ses affaires. Les budgets et business plans essayent de prévoir tout ce qui pourraient arriver mais personne n’a pu encore prévoir l’imprévisible. Une des grosses craintes de tout bon gestionnaire est d’avoir une trésorerie négative et quand ce moment arrive il est souvent déjà trop tard. Dans le cas de besoin de trésorerie inattendu ou temporaire, la vente à réméré peut être une solution pour les professions non libérales et entrepreneurs pour passer un moment difficile ou obtenir de la trésorerie pour un projet nouveau à développer. La vente à réméré d’un actif, le plus souvent immobilier, peut être un moyen d’obtenir de la trésorerie rapidement tout en se gardant une option pour conserver cet actif en fonction du retournement de la situation ou du développement du projet. Dans le cas de la détention d’actif mais où les établissement de crédits ne sont pas prêt à soutenir un projet ou être présent lors d’un passage d’une situation financière difficile, la vente à réméré est une solution à envisager.

La vente d’un bien à réméré, la panacée?

Je vois souvent des clients qui ont un sentiment double quand ils viennent de signer une vente à réméré. D’un côté, ils sont tristes d’avoir vendu leur bien, qui leur ait pour la plus part, cher, sinon il y aurait aucun intérêt pour avoir une faculté de rachat lié à la vente du bien. Mais ils sont aussi soulagés et contents de savoir qu’ils n’auront plus à faire aux services contentieux ou recouvrement des organismes de crédits auxquels ils avaient souscrits des prêts.

Alors certes, la vente à réméré peut apparaître un soulagement, mais ce n’est que la première phase d’une opération de réméré. Et la phase de rachat n’est pas moins stressante que la période difficile avant la vente, où on redoute de décrocher son téléphone de peur que ce ne soit encore l’appel d’un créancier. C’est vrai que chez Solvere Finance, la proposition qui est faite à nos clients, est une proposition où la stratégie de rachat est réfléchie et prévu en fonction des cas des dossiers, mais même si le rachat est faisaible, ce n’est pas une raison pour croire que c’est gagné d’avance. Cette période est très critique, car tout dérapage peut entraîner à terme la perte du bien: une maladie, la perte d’un emploi ou tout simplement des dépenses indispensable imprévues, panne de voiture par exemple, essentielle pour aller au travail. Alors même, si le réméré a souvent permis d’éviter une situation pire (saisie immobilière, vente de la maison), l’opération de réméré est vraiment un soulagement quand le rachat du bien est effectuée et le patrimoine conservé. Le réméré n’est pas la solution miracle, ni la panacée, mais elle est souvent la dernière chance, ou la seconde chance dans un système qui laisse peu de place au deuxième chance. Mais cette solution (l’opération de réméré) nécessite du travail, de la motivation, des sacrifices et une prise de risque. Ne nous voilons pas la face.

Comment se faire déficher de la banque de France ?

L’opération de vente à réméré est un moyen de se faire déficher rapidement de la banque de France. Suite à un défaut de paiement, les créanciers fichent les débiteurs au fichier FICP: le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers.

Pour la petite histoire, ce fichier a été créé en 1989 et on le doit à Mme Neiertz, dont la loi porte le nom. La création de ce fichier a deux objectifs: éviter aux personnes en difficulté financière d’éviter le surendettement en souscrivant à de nouveaux prêts et de protéger les établissements financiers du risque d’insolvabilité de leurs clients.

Les personnes qui sont enregistrées dans le fichier FICP de la banque de France, ont deux manières d’être défichées:

– soit elles seront défichées automatiquement au bout de 5 ans.

– soit elles trouvent un moyen de rembourser leurs créanciers qui lèvera le fichage par anticipation.

Pour lever le fichage, un moyen de rembourser ses créances est de se servir du mécanisme du réméré (article 1659 du code civil) qui permet de vendre un bien avec une faculté de rachat (ou réméré). En théorie, la vente peut se faire sur n’importe quel type de bien, mais chez Solvere Finance, nous nous servons de la vente d’un bien immobilier pour apurer la dette de nos clients. En vendant temporairement leur bien, nos clients pourront rembourser l’intégralité de leurs dettes dont celles qui ont généré un fichage FICP. Une fois le fichage levé (remboursement du créancier), les personnes qui n’avait plus accès au crédit pourront ainsi emprunter à nouveau.

Ça ne sert à rien de se servir d’une opération de réméré pour souscrire à nouveau des crédits à la consommation. L’opération permet d’avoir accès à nouveau à un crédit immobilier dans le cadre du financement du rachat du bien ou d’autres projets. Il y a plusieurs critères d’éligibilité pour qu’une opération de réméré maximise ses chances de réussite. Si vous désiriez savoir si vous êtes éligible dans votre situation, ça se passe par .