Les avantages fiscaux de la nue-propriété.

Les avantages fiscaux de la nue-propriété

Majoritairement utilisée dans les cas de succession, la nue-propriété consiste à démembrer la possession d’un bien immobilier, c’est-à-dire séparer la propriété du bien et le droit d’en jouir ou d’en user, délégué à l’usufruitier.
Qu’est-ce que la nue-propriété?

Pour simplifier, la nue-propriété est la division, appelée démembrement, d’une pleine propriété en une nue-propriété, soit la possession de la propriété par un titulaire, et un usufruit, soit l’usage et la jouissance du bien immobilier. Aussi appelée abusus dans le droit français, elle est souvent utilisée lors de succession et permet de transmettre un bien immobilier à un enfant (héritier) par exemple, tout en continuant à l’habiter ou le louer. L’usufruitier continue donc de percevoir les loyers, tandis que le nu-propriétaire possède un pouvoir de contrôle sur le devenir du bien immobilier.

Les avantages fiscaux

Il existe plusieurs avantages fiscaux majeurs à la nue-propriété. Premièrement, le propriétaire, qui accepte le non-versement des loyers pendant la période de démembrement, peut bénéficier d’une décote du prix d’achat pouvant aller jusqu’à 90 % du prix du bien en fonction de la durée de démembrement du bien, des revenus qu’il dégage et de l’âge de l’usufruitier. Durant le démembrement, le nu-propriétaire est exonéré de fiscalité et c’est l’usufruitier qui est imposé sur le revenu et sur la fortune. Il peut malgré tout déduire ses intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers.

Une fois la période de démembrement terminée, le propriétaire devient automatiquement possesseur de la pleine propriété, et ce sans frais de succession supplémentaires. Il est alors exonéré de plus-value.

Il est par exemple intéressant de laisser l’usufruit d’un appartement à un enfant qui fait ses études afin de sortir le bien immobilier de l’assiette taxable de l’ISF.

Les avantages et inconvénients de la SCI

Les avantages de la SCI

En règle générale, une Société Civile Immobilière est créée pour optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier en évitant les pièges tendus par l’indivision. Mais au-delà de ses atouts successoraux, ce statut juridique possède un réel argument de poids : il permet aux associés de bénéficier d’une exonération sur les plus-values lors de la revente de leurs parts mais uniquement après 15 ans de détention.

En outre, les déficits fonciers, dans une limite de 10 700 €, peuvent également être déduits du revenu fiscal de chacun des associés. Sauf statuts contraires, le ou les gérants de la SCI sont en mesure de signer les actes courants de la vie de la société sans avoir l’autorisation ou le vote préalable des associés, ce qui favorise une gestion administrative beaucoup plus simple et fluide.

 

Les inconvénients de la SCI

Outre les formalités administratives obligatoires, la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) a aussi un coût puisque les fondateurs doivent anticiper les frais liés à la rédaction et à la signature des statuts, à l’immatriculation au greffe du tribunal de commerce ainsi qu’à la parution de l’annonce légale. Si les pouvoirs qui lui sont attribués permettent au gérant d’accomplir plusieurs actes, de nombreuses obligations légales viennent toutefois alourdir la gestion : organisation et tenue d’une assemblée générale annuelle des associés, rédaction de procès-verbaux, suivies d’une comptabilité approfondie (si la SCI est imposée sur les sociétés).

Enfin, les associés sont responsables indéfiniment des résultats de la SCI et, par conséquent, de ses dettes. Chacun d’entre eux engage son patrimoine personnel, à hauteur de la valeur de ses parts sociales, pour les rembourser.

Le prêt viager hypothécaire est-ce la meilleure solution ?

Le prêt viager hypothécaire est-ce la meilleure solution ?

 

Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous pouvez très certainement souscrire un prêt hypothécaire. Mais ol est important de prendre connaissance des conséquences de cet engagement.

  • Un prêt sans mensualité à rembourser

Pour la première fois en France, une banque commercialise le prêt viager hypothécaire.

  • Des risques limités

L’emprunteur reste libre de disposer du bien immobilier mais il ne peut pas le vendre. Les héritiers quant à eux, ne risquent pas d’être redevables auprès de la banque qui assumera les pertes éventuelles.

  • Les inconvénient : une capacité d’emprunt réduite

La banque n’accorde les prêts que pour des montants limités. Les taux, quant à eux, sont particulièrement élevés.

  • Ce qu’il faut en retenir

Le prêt viager hypothécaire est une solution à envisager le plus tard possible, et seulement si vous n’avez aucune autre solution pour financer une dépense ponctuelle ou régulière.