Banque

33% de taux d’endettement: mythe ou réalité ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, la première chose que regardera votre banquier ou votre courtier est votre taux d’endettement et le chiffre de 33% va vite être prononcé. Mais vous pourrez entendre des amis, collègues pour lesquelles le taux d’endettement a été dépassé ou d’autres qui avait un taux d’endettement de moins de 30% mais qui a été refusé.

Cette limite est souvent une limite commune à l’ensemble des banques, même si certaines parfois vont faire des exceptions. Le principal cas où une exception est faite c’est lors du calcul du reste à vivre. Chaque banque a un seuil sur le calcul du reste à vivre et cet indicateur est souvent moins mentionné comme motif de refus d’un prêt, mais il reste très regardé. Le reste à vivre correspond au pouvoir d’achat, il correspond à vos revenus diminué de vos charges récurrentes, incluant toutes vos mensualités et loyers, si vous êtes locataires.

Plus le reste à vivre est élevé, plus les banques seront moins sensible à respecter un taux d’endettement à 33%, en revanche si le reste à vivre est trop faible, un dossier peut être refusé avec un taux d’endettement inférieur à 33%.

Il n’y a aucune législation en France qui impose de respecter un taux d’endettement à 33%, ça ne reste qu’un usage bancaire. Et c’est aussi un motif facilement explicable aux prospects dans le cas d’un refus bancaire plutôt que de justifier un refus de prêt sur un reste à vivre qui est toujours subjectif en fonction des besoins d’un foyer….

Joyeuses fêtes de fin d’année

La fin d’année 2018 a été dure entre le mouvement des gilets jaunes et les attentats terroristes à Strasbourg. Mettons entre parenthèse cette fin d’année douloureuse pour vous souhaiter de joyeuses fêtes de fin d’année, entouré des êtres qui vous sont chers.

Avec Solvere Finance, je vois souvent des clients pour qui les fins de mois sont difficiles. C’est pour cette raison que je comprends la grogne des gilets jaunes. Cependant il y a une ligne que j’essaye de dessiner quand j’interviens auprès de mes clients en ce qui concerne le recours au crédit. Le crédit est indispensable au développement économique, et le supprimer nous ferait tomber dans une terrible récession. Mais il existe un bon crédit et un mauvais crédit. Le bon crédit est celui qui vous permet de générer des revenus supplémentaires ou de réduire vos charges. Le mauvais crédit est celui qui reporte dans le temps vos charges et/ou les accroît.

J’interviens souvent trop tard, car le mal est fait quand on me contacte. Les mauvais crédits, les crédits à la consommation ont été souscrits quand on fait appel à moi. Ce que je vais dire n’est peut-être pas entendable, mais ne souscrivez pas à un crédit à la consommation pour acheter un nouveau téléviseur ou partir en vacances, même si c’est tentant, même si la boule verte de Cetelem ne peut plus sortir de votre cerveau. Faites des crédits pour acheter un bien locatif, des scpi, des projets qui vont accroître vos revenus et rembourseront vos crédits. C’est plus facile à dire qu’à faire ? Si vous avez un CDI, vous avez quasiment 80% des critères demandés par une banque, le reste est de la gestion de budget, une résiliation de netflix ou de canal plus, un changement de polices d’assurance, des vacances plus frugales, un budget quotidien maîtrisé !

Pour conclure, je reviens sur mon message d’introduction en vous souhaitant des joyeuses fêtes, mais qui ne riment pas forcément avec cadeaux, grosses bouffes et abondance. Des fêtes de fin d’années peuvent être sobres et frugales tout en étant généreuses, joyeuses et pleines de vies. C’est une question de volonté et d’état d’esprit et quand c’est voulu, c’est toujours plus facile à vivre que lorsque c’est subit!

Notaire

Comment bien choisir son notaire ?

Lors d’une transaction immobilière, le notaire est une personne clé du processus d’acquisition et peut parfois devenir un frein au bon déroulé de la transaction, que ce soit pour une vente immobilière à réméré ou pour une vente classique. Deux notaires peuvent intervenir sur une même transaction, un conseillant le vendeur et l’autre l’acheteur. Mais vous pouvez également vous entendre avec l’acheteur ou le vendeur pour choisir le même notaire.

Pour une vente à réméré

La vente immobilière à réméré est une vente très atypique et beaucoup de notaires ne sont pas rompus à ce type de transaction, certains mais ils restent rares ont compris l’urgence de la situation mais aussi la situation parfois délicate des vendeurs et apporteront un traitement particulier à ces dossiers notamment dans leurs conseils et rappellent à juste titre aux vendeurs que la vente à réméré est risquée et qu’elle ne garantit pas que la faculté de rachat soit exercée si les vendeurs n’ont pas réussi à avoir les fonds pendant la période de réméré.

Pour une transaction immobilière

En ce qui concerne les transactions immobilières classiques, il est parfois délicat de trouver le bon notaire. Le bon vieux bouche à oreille est souvent une bonne solution, mais attention toutefois d’avoir le même profil que la personne qui vous le recommande. Si c’est votre ami qui travaille pour un promoteur qui vous le recommande et que vous cherchez un notaire pour votre première acquisition, votre dossier ne passera peut-être pas sur le haut de la pile si le notaire a des dossiers de montants plus importants à traiter.

Si vous avez confiance dans votre agent immobilier et votre courtier, ils sont aussi en mesure de vous recommander des notaires avec qui une relation de travail est déjà établie.

Pour un prêt hypothécaire

Pour les prêts hypothécaires, un notaire doit également intervenir pour la prise d’hypothèque. Certaines banques ont recensé des notaires avec qui ils travaillent dans toute la France, il est préférable de passer par ces notaires quand c’est le souhait de la banque pour ne pas alourdir la demande de prêt. Tous les notaires ne sont pas coutumier du prêt hypothécaire, notamment quand il s’agit de regroupement de crédits. Votre courtier peut dans ce cas avoir de bonnes recommendations également.

Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Portage immobilier ou vente à réméré ?

Quelle est la différence entre une vente à réméré ou un portage immobilier ? Le portage immobilier est-il plus avantageux ou bien la vente à réméré ?

Bien que la vente à réméré soit peu connu, il existe plusieurs offres que vous pouvez trouver facilement sur internet, en cherchant les mots clés “réméré” ou “portage immobilier”. Il est parfois difficile de bien comprendre la différence entre les deux expressions (si une différence existe).

Le portage immobilier est une vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, mais le diable se cache dans les détails. Le portage immobilier est un autre nom pour définir la vente à réméré, à la différence prêt que le cadre fiscal des acquéreurs est différent et il a une répercussion sur les vendeurs. Le principe reste le même: un vendeur vend son bien avec une décôte de la valeur de son bien dans le but de le racheter et pendant la période entre la vente et le rachat il reste occupant des lieux.

Le portage immobilier met en place un contrat de location meublé, ce qui signifie que les vendeurs vendent leur bien meublé aux investisseurs, tandis que dans une vente à réméré, ce sont des indemnités d’occupation qui sont réglées, prévues dans un contrat d’occupation précaire inclus dans l’acte de vente authentique du bien. L’autre particularité est que dans un portage immobilier, un investisseur acquiert le bien an tant que particulier pour bénéficier de l’avantage fiscal de louer meublé non professionnel, tandis que dans une vente à réméré, l’investisseur est une personne morale bénéficiant des frais de notaire réduit (engagement de revendre le bien dans les 4 ans).

Quel est l’impact de ces différences pour le vendeur ? Le portage immobilier annonce un loyer de l’ordre de 6,5% par an du prix de vente avec une durée de portage allant jusqu’à 5 ans avec un prix de rachat égal au prix de vente alors que dans une vente à réméré les indemnités d’occupation peuvent représenter jusqu’à 7% du montant du prix de vente auquel s’ajoute un prix de rachat plus élevé, jusqu’à 7% du prix de vente avec une période de réméré courte de 12 à 24 mois ? Vu de cette manière, la solution du portage immobilier paraît plus intéressante. Dans les faits, les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients, mais il faut rentrer dans des détails plus spécifiques pour comprendre dans quel cas il est plus judicieux de choisir une vente à réméré ou un portage immobilier.

Il est intéressant de montrer ces différences par un exemple chiffré, qui permettra de mieux comprendre la différence. Nous prendons un cas où un vendeur souhaite vendre son bien d’une valeur de 100 000 euros. Le prix de vente sera dans les deux cas de 70% de sa valeur soit 70 000 euros. 

Portage Immobilier

Dans le cas d’un portage immobilier les frais de notaire sont de l’ordre de 8%, la valeur nette revenant au vendeur est donc de 64 800 euros. La valeur de rachat sera de 70 000 euros pendant les 5 prochaines années.

Vente à réméré

Dans le cas d’une vente à réméré où l’indemnité d’occupation serait de 6,5% et la plus value pour le rachat serait de 5,5%, nous obtenons le calcul suivant: la somme vous revenant après le paiement de frais de notaire est de 68 300 euros, soit un gain de 3500 euros par rapport au portage immobilier, mais le prix de rachat sera de 73 850 euros. Les indemnités d’occupation dans notre cas sont équivalentes au portage immobilier.

CONCLUSION

Le portage immobilier apparaît plus avantageux de 350 euros et a une durée de plus longue que le réméré, l’avantage de la vente à réméré est cependant d’obtenir plus de liquidités dès la vente du bien en bénéficiant des frais de notaire réduits de la personne morale, ce qui permet d’avoir un apport pour renforcer votre dossier pour la demande d’un prêt immobilier. Il est en effet plus facile d’obtenir un prêt avec de l’apport que sans. 

Une vente à réméré sera à privilégier pour:
  • Les personnes fichées FICP et qui ont pourtant une situation qui leur permettent d’emprunter. En moins d’un an, elles doivent être en mesure de pouvoir souscrire un nouveau prêt immobilier pour racheter leur bien. Il est préférable dans ce cas de présenter un dossier aux banques avec de l’apport qu’un dossier sans apport. Les chances sont plus grandes de pouvoir racheter le bien que dans le cas du portage immobilier
  • Les personnes qui n’occupent pas leur bien ou qui ont des biens commerciaux qui ne peuvent pas rentrer dans le cadre de la location meublée non professionnelle
Un portage immobilier sera à privilégier pour:
  • Les personnes qui vivent dans leur bien et qui ne souhaitent pas recourir à un prêt immobilier pour exercer leur faculté de rachat et attendent une entrée de trésorerie dans les 5 ans après la vente du bien