Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Portage immobilier ou vente à réméré ?

Quelle est la différence entre une vente à réméré ou un portage immobilier ? Le portage immobilier est-il plus avantageux ou bien la vente à réméré ?

Bien que la vente à réméré soit peu connu, il existe plusieurs offres que vous pouvez trouver facilement sur internet, en cherchant les mots clés “réméré” ou “portage immobilier”. Il est parfois difficile de bien comprendre la différence entre les deux expressions (si une différence existe).

Le portage immobilier est une vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, mais le diable se cache dans les détails. Le portage immobilier est un autre nom pour définir la vente à réméré, à la différence prêt que le cadre fiscal des acquéreurs est différent et il a une répercussion sur les vendeurs. Le principe reste le même: un vendeur vend son bien avec une décôte de la valeur de son bien dans le but de le racheter et pendant la période entre la vente et le rachat il reste occupant des lieux.

Le portage immobilier met en place un contrat de location meublé, ce qui signifie que les vendeurs vendent leur bien meublé aux investisseurs, tandis que dans une vente à réméré, ce sont des indemnités d’occupation qui sont réglées, prévues dans un contrat d’occupation précaire inclus dans l’acte de vente authentique du bien. L’autre particularité est que dans un portage immobilier, un investisseur acquiert le bien an tant que particulier pour bénéficier de l’avantage fiscal de louer meublé non professionnel, tandis que dans une vente à réméré, l’investisseur est une personne morale bénéficiant des frais de notaire réduit (engagement de revendre le bien dans les 4 ans).

Quel est l’impact de ces différences pour le vendeur ? Le portage immobilier annonce un loyer de l’ordre de 6,5% par an du prix de vente avec une durée de portage allant jusqu’à 5 ans avec un prix de rachat égal au prix de vente alors que dans une vente à réméré les indemnités d’occupation peuvent représenter jusqu’à 7% du montant du prix de vente auquel s’ajoute un prix de rachat plus élevé, jusqu’à 7% du prix de vente avec une période de réméré courte de 12 à 24 mois ? Vu de cette manière, la solution du portage immobilier paraît plus intéressante. Dans les faits, les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients, mais il faut rentrer dans des détails plus spécifiques pour comprendre dans quel cas il est plus judicieux de choisir une vente à réméré ou un portage immobilier.

Il est intéressant de montrer ces différences par un exemple chiffré, qui permettra de mieux comprendre la différence. Nous prendons un cas où un vendeur souhaite vendre son bien d’une valeur de 100 000 euros. Le prix de vente sera dans les deux cas de 70% de sa valeur soit 70 000 euros. 

Portage Immobilier

Dans le cas d’un portage immobilier les frais de notaire sont de l’ordre de 8%, la valeur nette revenant au vendeur est donc de 64 800 euros. La valeur de rachat sera de 70 000 euros pendant les 5 prochaines années.

Vente à réméré

Dans le cas d’une vente à réméré où l’indemnité d’occupation serait de 6,5% et la plus value pour le rachat serait de 5,5%, nous obtenons le calcul suivant: la somme vous revenant après le paiement de frais de notaire est de 68 300 euros, soit un gain de 3500 euros par rapport au portage immobilier, mais le prix de rachat sera de 73 850 euros. Les indemnités d’occupation dans notre cas sont équivalentes au portage immobilier.

CONCLUSION

Le portage immobilier apparaît plus avantageux de 350 euros et a une durée de plus longue que le réméré, l’avantage de la vente à réméré est cependant d’obtenir plus de liquidités dès la vente du bien en bénéficiant des frais de notaire réduits de la personne morale, ce qui permet d’avoir un apport pour renforcer votre dossier pour la demande d’un prêt immobilier. Il est en effet plus facile d’obtenir un prêt avec de l’apport que sans. 

Une vente à réméré sera à privilégier pour:
  • Les personnes fichées FICP et qui ont pourtant une situation qui leur permettent d’emprunter. En moins d’un an, elles doivent être en mesure de pouvoir souscrire un nouveau prêt immobilier pour racheter leur bien. Il est préférable dans ce cas de présenter un dossier aux banques avec de l’apport qu’un dossier sans apport. Les chances sont plus grandes de pouvoir racheter le bien que dans le cas du portage immobilier
  • Les personnes qui n’occupent pas leur bien ou qui ont des biens commerciaux qui ne peuvent pas rentrer dans le cadre de la location meublée non professionnelle
Un portage immobilier sera à privilégier pour:
  • Les personnes qui vivent dans leur bien et qui ne souhaitent pas recourir à un prêt immobilier pour exercer leur faculté de rachat et attendent une entrée de trésorerie dans les 5 ans après la vente du bien

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