Refus de vente à réméré: que faire?

Pour beaucoup de dossiers que je reçois, malheureusement la vente à réméré n’est pas une solution qui permet de restructurer la dette de mes clients.

Refus pour ratio hypothécaire trop important

Pour un grand nombre des dossiers qui sont refusés, la raison qui arrive en premier est le ratio hypothécaire, à savoir le montant des dettes divisé par la valeur du bien qui sera vendu avec une faculté de rachat. En effet si la vente du bien ne permet pas d’apurer l’intégralité des dettes, le défichage FICP à la banque de France ne sera pas possible. Tout l’intérêt du réméré, dont le but est de retrouver une capacité d’emprunt est alors annulé.

Motif de refus de prêt sans être fiché FICP

Même défiché FICP, les vendeurs s’ils souhaitent racheter leur bien via un emprunt bancaire doivent s’assurer avant la vente (Solvere Finance vérifie ce point systématiquement) qu’ils répondent aux critères bancaires pour contracter un prêt immobilier. Les banques refuseront d’émettre un prêt pour différente raisons: un taux d’endettement trop important ou un reste à vivre trop faible, un âge trop avancé des demandeurs. Ce sont souvent des motifs de refus pour une vente à réméré

Solutions à explorer si une vente à réméré n’est pas faisable

crédit scpi

Prêt SCPI: est ce possible ?

Est il possible d’emprunter pour financer des acquisitions de parts de SCPI ?

Les scpi ou pierre papier permettent de bénéficier d’investissement immobilier auquel un particulier n’a pas pas nécessairement accès: bureau, entrepôts, boutiques, sans avoir à gérer les aléas d’investissement immobilier: travaux d’entretien ou d’amélioration, gestion des locataires, qui est sont pris en charge par la société de gestion. La mutualisation de plusieurs porteurs de parts permet d’accéder à des investissements avec une rentabilité parfois supérieure à ce qu’un particulier pourrait atteindre.

Cependant, à la différence d’un achat immobilier locatif, le financement d’une acquisition de SCPI par recours à l’emprunt n’est pas forcément évident, surtout pour le financement de parts de SCPI indépendantes (non rattaché à un réseau bancaire). En effet les banques sont plus en faveur de financer leurs produits maisons plutôt que de financer des produits concurrents.

Cependant, le financement de parts de SCPI, est d’autant plus avantageux quand il peut bénéficier de l’effet de levier que procure l’endettement. En empruntant sur des durées longues, il est possible de se constituer un patrimoine sans avoir besoin de faire d’effort d’épargne.

Solvere Finance a des accords bancaires qui permettent le financement de SCPI, pouvant aller jusqu’à 100% du montant investi. Dans certains cas une garantie hypothécaire sera demandée sur un bien que vous possédez. La solution est à étudier quand vous êtes dans une situation patrimoniale où vous avez des biens libres de dettes et que vous souhaitez constituer un patrimoine avec un effort d’épargne limité.

Réméré

Prêt ficp: peut-on emprunter tout en étant fiché FICP ?

Le prêt ficp existe-t-il vraiment ou est-ce une illusion ?

Qu’est ce que le fichage FICP ?

Le fichage FICP intervient pour les débiteurs qui ne sont pas à jours de leurs remboursements. Les banques sont obligées de transmettre
 à la Banque de France les coordonnées des personnes qui ont contracté un prêt et qui ne sont pas à jour de leurs remboursements, que ce soit pour un prêt immobilier ou un prêt à la consommation.

Comment les banques se servent-elles de ce fichier ?

Dès qu’elles veulent émettre un nouveau prêt, les établissements bancaires vont systématiquement consulter le fichier FICP de la Banque de France, pour vérifier si leurs clients n’ont pas un défaut de paiement avec une autre banque. Un fichage FICP est souvent rédhibitoire et ne vous permettra pas de souscrire un prêt, insister auprès de votre conseiller bancaire ou votre courtier ne changera pas grand chose. Certains conseillers bancaires disent à leurs clients que s’ils trouvent un financement, ils lèveront le fichage pour l’obtention du prêt. C’est une illusion, le fichage sera levé quand les clients donneront une preuve que leur financement est trouvé, et le justificatif sera une offre de prêt. C’est le serpent qui se mord la queue, il est très peu probable de trouver un financement bancaire quand on est fiché FICP.

Comment s’en sortir quand on est fiché FICP alors ?

Il existe peut-être d’autres solutions, mais voici deux pistes pour lesquelles Solvere Finance peut vous accompagner pour trouver une solution à vos difficultés:

1- Le regroupement de crédits pour les personnes fichées FICP

C’est une exception à notre point précédent. Elles ne sont pas nombreuses mais des banques spécialisées en regroupement de crédit interviennent pour des personnes qui sont fichées FICP, si ces dernières respectent des ratios très précis, tels que le taux d’endettement avant restructuration et après restructuration et le ratio hypothécaire. Mais c’est toujours une solution à explorer avant de passer au point 2.

2- La vente à réméré ou portage immobilier

Peu importe le vocable, la vente à réméré et le portage immobilier sont un moyen d’obtenir de la trésorerie sans avoir à passer par une banque. Ainsi, le fichier FICP n’est pas consulté et vous pouvez obtenir de la trésorerie. Une solution radicale et simple est aussi de tout simplement vendre votre bien et de tourner la page et de repartir vers un autre projet immobilier. Sinon, vous pouvez vendre votre bien avec une faculté de rachat. Ce qui signifie qu’une fois que vous avez remboursé l’intégralité de vos créanciers avec la vente de votre bien, vous êtes alors défichés FICP et vous pouvez vous présenter devant des établissements bancaires pour emprunter à nouveau.

Solvere Finance peut vous accompagner dans ces démarches, recherche de regroupement de crédit FICP ou d’acquéreurs pour une vente à réméré. N’hésitez pas à remplir ce formulaire d’information.

Le prêt hypothécaire

Il se cache plusieurs définitions ou type de prêts derrière le pret hypothecaire. Au risque d’enfoncer des portes ouvertes, un prêt hypothécaire est un prêt dont la garantie est une hypothèque. Si l’emprunteur a un défaut de paiement, le bien sera alors mis en vente à la barre (tribunal) et la vente du bien permettra de rembourser aux créanciers le capital restant dû.

Dans quel cas avoir recours à un prêt hypothécaire ?

Un pret hypothecaire peut être un prêt immobilier, un prêt pour un regroupement de crédit ou un prêt sans affectation (trésorerie) que l’on retrouve parfois injustement sous le vocable de prêt hypothécaire, c’est à dire un prêt pour lequel la banque ne connait pas l’utilisation des fonds mais dont la garantie est une hypothèque sur un bien immobilier.

L’hypothèque pour un prêt immobilier est relativement rare car il existe des garanties qui coûte moins cher comme la caution ou le PPD, privilège de prêteurs de deniers.

En revanche le prêt hypothécaire, dans le cadre d’un regroupement de crédit est souvent utiliser, il va permettre aux propriétaires d’hypothéquer leur bien pour bénéficier des taux plus avantageux (les banques n’ont pas les même taux pour les prêts à la consommation ou les prêts immobiliers), le regroupement de crédit avec un prêt hypothécaire est considéré comme un prêt immobilier et bénéficie de durée plus longues et de taux d’emprunt inférieur aux prêts à la consommation.

Le prêt hypothécaire sans affectation

Le prêt hypothécaire est commun dans le pays anglo saxons. A partir du moment où vous avez un bien libre de dettes et que vous souhaitez emprunter de l’argent auprès d’une banque, il est possible d’emprunter de l’argent sans conditions de ressources. La législation est plus souple et si l’emprunteur n’est plus dans la capacité de rembourser ses dettes, son bien sera tout simplement saisi.

C’est pour cette raison que la crise des sub-prime a eu lieu. Des banques peu regardantes sur les ressources de leurs clients ont émis des prêts sur des valeurs de biens qui ne cessaient de prendre de la valeur, créant une bulle immobilière. 10 ans après nous savons tous comment ça s’est terminé…

C’est une des nombreuses raisons pour laquelle les banques françaises ont davantage de contraintes et que l’octroi de prêts n’est pas conditionné uniquement à la valeur d’un bien mais aux ressources de l’emprunteur.

Cependant, grâce à l’union européenne, certaines banques peuvent émettre des prêts non affecté, vous n’êtes pas obligés de justifier que c’est pour un achat immobilier ou un regroupement. Cependant, les banques regarderont quand même vos ressources pour être sûres que vous serez en mesure de rembourser vos échéances.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements pour la demande d’un prêt hypothécaire. Solvere Finance et ses partenaires peut vous accompagner dans votre démarche.