Notaire

Comment bien choisir son notaire ?

Lors d’une transaction immobilière, le notaire est une personne clé du processus d’acquisition et peut parfois devenir un frein au bon déroulé de la transaction, que ce soit pour une vente immobilière à réméré ou pour une vente classique. Deux notaires peuvent intervenir sur une même transaction, un conseillant le vendeur et l’autre l’acheteur. Mais vous pouvez également vous entendre avec l’acheteur ou le vendeur pour choisir le même notaire.

Pour une vente à réméré

La vente immobilière à réméré est une vente très atypique et beaucoup de notaires ne sont pas rompus à ce type de transaction, certains mais ils restent rares ont compris l’urgence de la situation mais aussi la situation parfois délicate des vendeurs et apporteront un traitement particulier à ces dossiers notamment dans leurs conseils et rappellent à juste titre aux vendeurs que la vente à réméré est risquée et qu’elle ne garantit pas que la faculté de rachat soit exercée si les vendeurs n’ont pas réussi à avoir les fonds pendant la période de réméré.

Pour une transaction immobilière

En ce qui concerne les transactions immobilières classiques, il est parfois délicat de trouver le bon notaire. Le bon vieux bouche à oreille est souvent une bonne solution, mais attention toutefois d’avoir le même profil que la personne qui vous le recommande. Si c’est votre ami qui travaille pour un promoteur qui vous le recommande et que vous cherchez un notaire pour votre première acquisition, votre dossier ne passera peut-être pas sur le haut de la pile si le notaire a des dossiers de montants plus importants à traiter.

Si vous avez confiance dans votre agent immobilier et votre courtier, ils sont aussi en mesure de vous recommander des notaires avec qui une relation de travail est déjà établie.

Pour un prêt hypothécaire

Pour les prêts hypothécaires, un notaire doit également intervenir pour la prise d’hypothèque. Certaines banques ont recensé des notaires avec qui ils travaillent dans toute la France, il est préférable de passer par ces notaires quand c’est le souhait de la banque pour ne pas alourdir la demande de prêt. Tous les notaires ne sont pas coutumier du prêt hypothécaire, notamment quand il s’agit de regroupement de crédits. Votre courtier peut dans ce cas avoir de bonnes recommendations également.

Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Portage immobilier ou vente à réméré ?

Quelle est la différence entre une vente à réméré ou un portage immobilier ? Le portage immobilier est-il plus avantageux ou bien la vente à réméré ?

Bien que la vente à réméré soit peu connu, il existe plusieurs offres que vous pouvez trouver facilement sur internet, en cherchant les mots clés “réméré” ou “portage immobilier”. Il est parfois difficile de bien comprendre la différence entre les deux expressions (si une différence existe).

Le portage immobilier est une vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, mais le diable se cache dans les détails. Le portage immobilier est un autre nom pour définir la vente à réméré, à la différence prêt que le cadre fiscal des acquéreurs est différent et il a une répercussion sur les vendeurs. Le principe reste le même: un vendeur vend son bien avec une décôte de la valeur de son bien dans le but de le racheter et pendant la période entre la vente et le rachat il reste occupant des lieux.

Le portage immobilier met en place un contrat de location meublé, ce qui signifie que les vendeurs vendent leur bien meublé aux investisseurs, tandis que dans une vente à réméré, ce sont des indemnités d’occupation qui sont réglées, prévues dans un contrat d’occupation précaire inclus dans l’acte de vente authentique du bien. L’autre particularité est que dans un portage immobilier, un investisseur acquiert le bien an tant que particulier pour bénéficier de l’avantage fiscal de louer meublé non professionnel, tandis que dans une vente à réméré, l’investisseur est une personne morale bénéficiant des frais de notaire réduit (engagement de revendre le bien dans les 4 ans).

Quel est l’impact de ces différences pour le vendeur ? Le portage immobilier annonce un loyer de l’ordre de 6,5% par an du prix de vente avec une durée de portage allant jusqu’à 5 ans avec un prix de rachat égal au prix de vente alors que dans une vente à réméré les indemnités d’occupation peuvent représenter jusqu’à 7% du montant du prix de vente auquel s’ajoute un prix de rachat plus élevé, jusqu’à 7% du prix de vente avec une période de réméré courte de 12 à 24 mois ? Vu de cette manière, la solution du portage immobilier paraît plus intéressante. Dans les faits, les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients, mais il faut rentrer dans des détails plus spécifiques pour comprendre dans quel cas il est plus judicieux de choisir une vente à réméré ou un portage immobilier.

Il est intéressant de montrer ces différences par un exemple chiffré, qui permettra de mieux comprendre la différence. Nous prendons un cas où un vendeur souhaite vendre son bien d’une valeur de 100 000 euros. Le prix de vente sera dans les deux cas de 70% de sa valeur soit 70 000 euros. 

Portage Immobilier

Dans le cas d’un portage immobilier les frais de notaire sont de l’ordre de 8%, la valeur nette revenant au vendeur est donc de 64 800 euros. La valeur de rachat sera de 70 000 euros pendant les 5 prochaines années.

Vente à réméré

Dans le cas d’une vente à réméré où l’indemnité d’occupation serait de 6,5% et la plus value pour le rachat serait de 5,5%, nous obtenons le calcul suivant: la somme vous revenant après le paiement de frais de notaire est de 68 300 euros, soit un gain de 3500 euros par rapport au portage immobilier, mais le prix de rachat sera de 73 850 euros. Les indemnités d’occupation dans notre cas sont équivalentes au portage immobilier.

CONCLUSION

Le portage immobilier apparaît plus avantageux de 350 euros et a une durée de plus longue que le réméré, l’avantage de la vente à réméré est cependant d’obtenir plus de liquidités dès la vente du bien en bénéficiant des frais de notaire réduits de la personne morale, ce qui permet d’avoir un apport pour renforcer votre dossier pour la demande d’un prêt immobilier. Il est en effet plus facile d’obtenir un prêt avec de l’apport que sans. 

Une vente à réméré sera à privilégier pour:
  • Les personnes fichées FICP et qui ont pourtant une situation qui leur permettent d’emprunter. En moins d’un an, elles doivent être en mesure de pouvoir souscrire un nouveau prêt immobilier pour racheter leur bien. Il est préférable dans ce cas de présenter un dossier aux banques avec de l’apport qu’un dossier sans apport. Les chances sont plus grandes de pouvoir racheter le bien que dans le cas du portage immobilier
  • Les personnes qui n’occupent pas leur bien ou qui ont des biens commerciaux qui ne peuvent pas rentrer dans le cadre de la location meublée non professionnelle
Un portage immobilier sera à privilégier pour:
  • Les personnes qui vivent dans leur bien et qui ne souhaitent pas recourir à un prêt immobilier pour exercer leur faculté de rachat et attendent une entrée de trésorerie dans les 5 ans après la vente du bien

Des durées de prêt de plus en plus longues

Il est possible maintenant de souscrire des prêts sur des durées de plus en plus longues. Certaines banques proposent de plus en plus de prêts sur 30 ans pour les plus jeunes. Mais Solvere Finance a aussi maintenant des accords avec des partenaires pour des prêts hypothécaires allant jusqu’à 35 ans.

J’ai des clients qui veulent, par principe avoir un coût de crédit le plus bas possible et donc privilégier des durées les plus courtes possibles quitte à faire un effort financier supplémentaire, en ayant des mensualités supérieures à la valeur locative de leur résidence principale ou en faisant un effort d’épargne dans le cadre d’investissement locatif ou un apport plus important au moment de l’achat. Sinon, j’ai d’autres clients qui cherchent à bénéficier de l’effet de levier, notamment dans le cadre d’investissement locatif. C’est en effet un bon moyen de faire fructifier son patrimoine.

Qu’est ce que l’effet de levier ?

Imaginons que vous avez 100 000 euros de trésorerie que vous désirez investir dans de l’investissement locatif avec un rendement de 5% avec un objectif de durée de 10 ans. Quel est financièrement le plus avantageux. Acheter sans emprunt ou avec emprunt et sur quelle durée ?

Cas 1: Achat comptant

Vous aurez investi 100 000 euros, au bout de 10 ans vous aurez perçu 50 000 euros de loyer. Vous aurez un capital de 150 000 euros. Par soucis de simplicité, je ne prends pas en compte la valorisation de l’investissement locatif.

Cas 2: Achat avec un prêt immobilier

Avec 100 000 euros d’apport, le montant maximum que vous pourrez emprunter sur une durée de 35 ans sans augmenter votre taux d’endettement est de 600 000 euros (80% des loyers = votre mensualité = 1500 euros) Sur la même période de 10 ans, il vous restera comme capital restant dû de 478 000 euros. Votre patrimoine net est donc de 700 000 euros – 478 000  euros = 222 000 euros

Vous pouvez donc voir que sans effort d’épargne mensuel, il est préférable d’emprunter plutôt que d’investir en fonds propre, et plus la durée est longue, plus l’enrichissement est important. Quelques chiffres pour le démontrer sur la même base que l’exemple précédent:

Pour un prêt sur 10 ans, vous pourrez emprunter 60 000 euros avec une mensualité de 540 euros et au bout de 10 ans vous aurez un capital restant du de 0 euros, soit un patrimoine net de 160 000 euros.

Pour un prêt sur 15 ans, vous pourrez emprunter 110 000 euros avec une mensualité de 700 euros et au bout de 15 ans vous aurez un capital restant du de 39 000 euros, soit un patrimoine net de 171 000 euros.

Pour un prêt sur 20 ans, vous pourrez emprunter 180 000 euros avec une mensualité de 930 euros et au bout de 20 ans vous aurez un capital restant du de 97 000 euros, soit un patrimoine net de 183 000 euros.

Pour un prêt sur 25 ans, vous pourrez emprunter 280 000 euros avec une mensualité de 1260 euros et au bout de 25 ans vous aurez un capital restant du de 260 000 euros, soit un patrimoine net de 190 000 euros.

Conclusion

Vous voyez ainsi l’intérêt d’emprunter pour investir dans l’immobilier. Si vous ne souhaitez pas ou n’avez pas le temps d’investir dans des biens locatifs, le financement est aussi réalisable sur ce qu’on appelle la pierre papier: les SCPI. Vous pouvez comparer les différentes SCPI disponibles actuellement sur www.meilleurescpi.com

Pour toute question sur vos investissements et leurs financements, n’hésitez pas à me contacter.

Retour aux bases du blogging

Jusqu’à présent, ce site était un site vitrine, plutôt lisse présentant une activité de courtage avec une spécialité dans les ventes immobilières à réméré. Puis, il y a quelques mois, j’ai décidé de mettre ma trombine sur la home page du site pour le rendre moins lisse. J’imagine que c’est toujours plus agréable de savoir sur qui on va tomber quand on décide d’appeler quelqu’un. Ce post est le premier article d’un retour aux sources du blogging qui montrera une nouvelle facette de ce site et le rendra plus “humain”.

Fut un temps, avant l’ère des réseaux sociaux, au moment du web 2.0, juste après l’éclatement de la bulle internet est apparu une manière de communiquer qui m’a surpris et plu. Des entrepreneurs, se sont mis à ouvrir une fenêtre sur leur arrière boutique. Le ton était simple, sans fioriture. Puis l’authenticité des articles a disparu pour plaire aux algorithmes de google, l’authenticité a été industrialisée, formatée pour devenir du story telling. Les messages des blogs ont été fragmentés sur les réseaux sociaux ou ont été transformés en vidéo sur youtube ou images sur instagram. Il y a quelques résistants qui ont maintenu leur blog et ont gardé un lectorat fidèle.

Des articles plus informatifs sur le courtage en prêt immobilier, le réméré, la finance continueront de paraître sur le blog de ce site. Mais des articles plus personnels, plus authentiques, plus transparents, moins optimisés pour le SEO, se trouveront dans la section “edito”, (j’aimerais trouver un autre terme pour cette catégorie), me rappelant l’esprit des premiers blog d’entrepreneurs que je suivais il y a une quinzaine d’années.