La vente aux enchères notariales

La vente aux enchères notariales

Inconnues du grand public, les ventes aux enchères notariales volontaires (ou appelées également ventes à la bougie) constituent un moyen alternatif pour vendre son bien.

Elles sont organisées dans les chambres des notaires, soit dans une office notariale, soit dans un local proche du bien vendu par adjudication .

  • Avant la vente aux enchères

    • Le notaire fixe, en accord avec le vendeur le montant de la mise à prix, estimé dans la plupart des cas à 75 % de la valeur du bien.
    • Il procède ensuite à une publicité de différentes manières : voie de presse, affichage public, site Internet, etc…
    • Durant les trois semaines qui précèdent la vente, le notaire, dont les coordonnées sont publiées sur les annonces publicitaires, répond à toutes les questions des éventuels futurs acquéreurs. Il les informe également du jour et de l’horaire de la visite du bien.
  • Le jour de la vente aux enchères

    • Après l’annonce de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l’adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères.
    • Au cours de ces enchères, chaque mèche qui s’éteint est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite.
    • Après l’extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s’en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

Le chèque de  consignation  déposé par l’acquéreur pour enchérir est immédiatement encaissé. L’acquéreur dispose ensuite de 45 jours pour payer l’intégralité du prix (si aucune surenchère n’a été faite dans les 10 jours qui suivent la séance).

Les avantages fiscaux de la nue-propriété.

Les avantages fiscaux de la nue-propriété

Majoritairement utilisée dans les cas de succession, la nue-propriété consiste à démembrer la possession d’un bien immobilier, c’est-à-dire séparer la propriété du bien et le droit d’en jouir ou d’en user, délégué à l’usufruitier.
Qu’est-ce que la nue-propriété?

Pour simplifier, la nue-propriété est la division, appelée démembrement, d’une pleine propriété en une nue-propriété, soit la possession de la propriété par un titulaire, et un usufruit, soit l’usage et la jouissance du bien immobilier. Aussi appelée abusus dans le droit français, elle est souvent utilisée lors de succession et permet de transmettre un bien immobilier à un enfant (héritier) par exemple, tout en continuant à l’habiter ou le louer. L’usufruitier continue donc de percevoir les loyers, tandis que le nu-propriétaire possède un pouvoir de contrôle sur le devenir du bien immobilier.

Les avantages fiscaux

Il existe plusieurs avantages fiscaux majeurs à la nue-propriété. Premièrement, le propriétaire, qui accepte le non-versement des loyers pendant la période de démembrement, peut bénéficier d’une décote du prix d’achat pouvant aller jusqu’à 90 % du prix du bien en fonction de la durée de démembrement du bien, des revenus qu’il dégage et de l’âge de l’usufruitier. Durant le démembrement, le nu-propriétaire est exonéré de fiscalité et c’est l’usufruitier qui est imposé sur le revenu et sur la fortune. Il peut malgré tout déduire ses intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers.

Une fois la période de démembrement terminée, le propriétaire devient automatiquement possesseur de la pleine propriété, et ce sans frais de succession supplémentaires. Il est alors exonéré de plus-value.

Il est par exemple intéressant de laisser l’usufruit d’un appartement à un enfant qui fait ses études afin de sortir le bien immobilier de l’assiette taxable de l’ISF.

Les avantages et inconvénients de la SCI

Les avantages de la SCI

En règle générale, une Société Civile Immobilière est créée pour optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier en évitant les pièges tendus par l’indivision. Mais au-delà de ses atouts successoraux, ce statut juridique possède un réel argument de poids : il permet aux associés de bénéficier d’une exonération sur les plus-values lors de la revente de leurs parts mais uniquement après 15 ans de détention.

En outre, les déficits fonciers, dans une limite de 10 700 €, peuvent également être déduits du revenu fiscal de chacun des associés. Sauf statuts contraires, le ou les gérants de la SCI sont en mesure de signer les actes courants de la vie de la société sans avoir l’autorisation ou le vote préalable des associés, ce qui favorise une gestion administrative beaucoup plus simple et fluide.

 

Les inconvénients de la SCI

Outre les formalités administratives obligatoires, la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) a aussi un coût puisque les fondateurs doivent anticiper les frais liés à la rédaction et à la signature des statuts, à l’immatriculation au greffe du tribunal de commerce ainsi qu’à la parution de l’annonce légale. Si les pouvoirs qui lui sont attribués permettent au gérant d’accomplir plusieurs actes, de nombreuses obligations légales viennent toutefois alourdir la gestion : organisation et tenue d’une assemblée générale annuelle des associés, rédaction de procès-verbaux, suivies d’une comptabilité approfondie (si la SCI est imposée sur les sociétés).

Enfin, les associés sont responsables indéfiniment des résultats de la SCI et, par conséquent, de ses dettes. Chacun d’entre eux engage son patrimoine personnel, à hauteur de la valeur de ses parts sociales, pour les rembourser.

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER, OUI ! MAIS PAS SANS SAVOIR…

Des prix en baisse et des taux de crédit au plus bas : l’année 2017 sera espérons, celle de l’investissement immobilier. Solvere Finance vous conseille sur les biens à privilégier pour profiter de cette belle conjoncture.

CERTAINES NICHES MERITENT UN INTERET CERTAIN

Si l’on compare les obligations d’Etat sur une décennie qui rapportent un peu moins de 0,6 % et certaines assurances-vie qui offrent un rendement inférieur à 3%, «L’investissement immobilier est à ce jour l’actif dont le ratio risque/rendement est le meilleur», analyse Boris INTINI, consultant de Solvere Finance, société spécialisée en ventes immobilière à réméré et rachats de crédits. «Il faut profiter de d’opportunités qu’offrent certaines entreprise de niche à fort rendement. C’est le cas de la société Solvere Finance, qui, par un outil financier complexe, permet une rentabilité grâce au métier de l’immobilier de l’ordre de 14% par an, alors que la plupart des investissements dits « standard » en immobilier vous permettent un taux inférieur à 4%. Le fait d’investir dans une société type SCPI, dans un fond de placement à caractère immobilier ou une société exerçant sur un marché de niche comme le Réméré est la garantie certaine d’une rentabilité à 2 chiffres sur le court terme, les risques sont limités puisque palpable, la pierre est aujourd’hui pour bon nombre d’investisseur prévoyant, un refuge sécurisé », explique-t-il. Du coté investisseur classique, bonne nouvelle, les taux d’emprunt ne devraient pas augmenter… au contraire. «Avec la politique menée par la Banque centrale européenne, les taux devraient rester très bas et, sans doute, encore baisser. La barre des 1 % franchie cette année a quand à elle, marquée un taux record en matière de chute, au grand bonheur des investisseurs.

 

Autre élément favorable à l’investissement, les prix des logements sont en baisse, enfin excepté en région parisienne, qui eux, continuent encore et toujours de flamber. Ils ont décru dans la majorité des grandes villes de province. «Les prix ont retrouvé leur niveau de 2007», constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

 

Malgré la conjoncture favorable, vous devez rester prudent dans vos investissements, qu’ils soient à court terme en cherchant un taux supérieur à la normale ou pour du long terme. Adaptez votre investissement aux spécificités du secteur et n’oubliez pas que depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficiez d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf que vous vous engagez à louer pour une durée déterminée en respectant des plafonds de ressources des occupants et des maxima de loyers, variables en fonction de la localisation du bien et de sa surface. Ainsi, l’engagement locatif peut être de 6, 9 ou 12 ans, assorti d’une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement.

Sinon vous pouvez toujours osez la résidence-services… d’occasion

Profiter des avantages des résidences-services (des rendements de 4 à 5 % avant impôt) sans en subir les aléas (la faillite de l’exploitant, par exemple), c’est possible si vous investissez dans des résidences (tourisme, étudiantes, seniors) d’occasion. Certes, vous ne bénéficierez pas des avantages réservés aux acquéreurs de produit neuf comme l’avantage de réduction d’impôts, réparti sur 9 ans, de 11 % du montant de l’opération plafonné à 300.000 € ou de la récupération de la TVA. Mais vous pouvez profiter d’une décote à l’achat de 20 à 30 % et avez accès au statut fiscal très avantageux du « loueur en meublé ».

Maintenant sous en savez un peu plus sur l’investissement immobilier et certaines de ses niches.

Quelques actualités de l’immobilier en France

L’immobilier est marché dont les continuellement remuant. Pour autant, son actualité reste assez codifiée et peu tangible car elle se prête au jargon. Solvere Finance souhaiterait en offrir une lecture plus laconique et étayée par des faits saillants concrets. Par conséquent, le lecteur saura apprécier ici un panorama synthétique des grandes actualités immobilières de cette année passée.

Macron promet une exonération de la taxe d’habitation

Cette exonération est réservée aux habitants percevant un revenu fiscal de référence inférieur à 20 000€ par part. Elle permettra de facto d’éxonérer 80 % des habitants. Selon l’Autorité des Maires de France, ce geste fiscal se fera au détriment des communes, et leurs intercommunalités. En effet, il en va de “10 milliards de recettes, soit une perte de 36 % de l’ensemble de leurs ressources propres !” a fustigé François Baroin, président de l’AMF. Macron s’est toutefois engagé à compenser ce manque à gagner par une réduction du même montant de la dépense publique.

Le prix de l’immobilier continue de progresser dans les métropoles françaises

Les grandes villes de l’hexagone sont toutes marquées par un accroissement soutenu du prix du mètre carré. A Paris particulièrement les prix de l’immobilier augmentent sensiblement. L’agence Century 21 estime que le prix moyen au mètre carré “s’est envolé de 45% depuis 2009”. Ce prix vient d’ailleurs de dépasser la barre symbolique de 9000€ le mètre carré en moyenne au second semestre 2016. En la matière, Paris fait presque figure d’exception. A l’échelle nationale, sur la même période l’augmentation du prix du mètre carré s’est limitée à 9.5% (rythme de l’inflation).

Un immobilier de plus en plus connecté

L’industrie du numérique se plait à oeuvrer pour l’immobilier. Smarthome, smartbuildings et smartshop se mettent tous au service d’une nouvelle ère urbaine. A titre indicatif, la startup française Habx ambitionne de devenir le leader de l’appartement construit et aménagé sur-mesure. Le robot Winsun porte cette ambition à son paroxysme en souhaitant mettre l’impression 3D à profit du BTP gros ouvrage. Ce robot a été capable d’imprimer une villa de 1.100 m² ! Les bâtiments sont également révolutionnés par l’intérieur grâce à des équipements toujours plus interactifs et connectés.

Une augmentation des taxes sur les résidences secondaires ?

Le Conseil de Paris a récemment adopté une rehausse significative de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Sous réserve d’être entérinée par la loi de Finances pour rentrer en vigueur, la majoration se verrait multipliée par quatre (passant de 60% à 250%).Il s’agit selon la Mairie de Paris d’inciter à la mise en vente ou la location de ce parc dormant qui représente non loin de 10% de l’immobilier parisien (représentant près de 100 000 biens).

Innovations immobilières et Smarticities sur les devants de la scène française ?

Ce Samedi 17 juin le Salon Vivatechnology ouvrait ses portes au public pour présenter les fleurons de l’innovation française. De nombreuses startups ont brillé pour présenter leur concept. Parmi ces pépites éclairées, les startups relatives à l’immobilier connecté et aux smartcities se font fait la part belle. Avec un peu de recul, les startups de l’immobilier connaissent un essor notoire. Elles ont levé à l’échelle mondiale 2.7 milliards sur l’année 2016. Par ailleurs elles ont déjà dépassé 3 milliards depuis le début de l’année. La France comptabilise déjà de belles levées avec récemment Meero (4M€), Travauxlib (2M€), Homeloop ou Hostnfly.

Une gamme de service de plus en plus pertinente autour de la chaîne de l’immobilier…

De la location à la vente, en passant par la rénovation et la valorisation, chaque expérience est aujourd’hui revisitée par des entreprises innovantes du secteur. L’industrie voit essaimer une myriade de logiciels (comme Softlaw qui analyse les documents juridiques), de marketplaces (à l’instar d’Hostnfly qui permet aux propriétaires de pratiquer la location de courte durée avec un service qualitatif) ou de nouvelles technologies de type hardware ou IOT. Tous les segments du secteur sont en proie à une révolution à leur échelle.

La construction prend un nouveau visage avec les vertus du “sur-mesure” et l’optimisation des procédés dans le bâtiment. L’immobilier collaboratif que défend la startup Habx entend pouvoir donner l’opportunité à tout habitant du futur de concevoir en ligne son futur habitat. Toutes les innovations que l’on reconnaît à l’écobâtiment permettent par ailleurs d’optimiser l’isolation et la consommation d’énergie.

L’ameublement est également une thématique abordée de concert par bon nombre de startups. On peut mentionner Hopfab ou Zeeloft qui diffusent l’offre de meubles d’artisans qualifiés et assurent tout le service d’expertisation et livraison du bien. Pour sa part, Breekoler permet d’avoir accès à des monteurs / démonteurs qui feront le travail des moins bricoleurs.

La location et l’achat-revente de biens immobiliers sont aussi l’apanage d’une pléthore de startups de cet univers. La rupture amenée par Airbnb sur le marché immobilier s’est accompagnée en France de l’émergence de conciergeries qualifiées. Ces dernières ont pour vocation d’assurer de façon automatique et intelligente la gestion de la location. Hostmaker, Guestready, Bnbsittor… Mais surtout Hostnfly qui a fait le pari d’utiliser le Big Data pour trouver la meilleure adéquation entre l’offre et la demande, et ce au meilleur prix. Par ailleurs, ces progrès dans le domaine du Big Data ont aussi permis de mieux valoriser les biens immobiliers. Corrélativement ils ont permis d’opérer de manière plus certaine les transactions. Sur le modèle de l’Américain OpenDoor, la pépite française Homeloop rachète votre bien en ligne pour ensuite le valoriser et le revendre.

Toutes ces startups révolutionnent de concert cet écosystème immobilier, tant et si bien qu’elles parviennent à édifier les “Smartcities” tant idéalisées.

…Pour permettre aux Smartcities d’être toujours plus intelligentes et en phase avec les besoins auxquelles elles font face

La population urbaine sera supposée représenter 60 à 80% de la population mondiale en 2050. Pour répondre aux besoins croissants des villes et à leur empreinte écologique sans cesse augmentées, ces villes doivent s’organiser et repenser leur organisation interne. De fait, toutes ces initiatives sur le marché immobilier permettent de créer de plus fortes interactions entre ces acteurs urbains en les fédérant autour de l’immobilier et in fine du “chez-soi”. La ville intelligente se structure finalement autour du citadin, de son logement, de ses déplacements, de sa place de parking. C’est aujourd’hui lui qui donne le tempo de cette révolution que portent toutes ces startups de la smartcities