Banque

33% de taux d’endettement: mythe ou réalité ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, la première chose que regardera votre banquier ou votre courtier est votre taux d’endettement et le chiffre de 33% va vite être prononcé. Mais vous pourrez entendre des amis, collègues pour lesquelles le taux d’endettement a été dépassé ou d’autres qui avait un taux d’endettement de moins de 30% mais qui a été refusé.

Cette limite est souvent une limite commune à l’ensemble des banques, même si certaines parfois vont faire des exceptions. Le principal cas où une exception est faite c’est lors du calcul du reste à vivre. Chaque banque a un seuil sur le calcul du reste à vivre et cet indicateur est souvent moins mentionné comme motif de refus d’un prêt, mais il reste très regardé. Le reste à vivre correspond au pouvoir d’achat, il correspond à vos revenus diminué de vos charges récurrentes, incluant toutes vos mensualités et loyers, si vous êtes locataires.

Plus le reste à vivre est élevé, plus les banques seront moins sensible à respecter un taux d’endettement à 33%, en revanche si le reste à vivre est trop faible, un dossier peut être refusé avec un taux d’endettement inférieur à 33%.

Il n’y a aucune législation en France qui impose de respecter un taux d’endettement à 33%, ça ne reste qu’un usage bancaire. Et c’est aussi un motif facilement explicable aux prospects dans le cas d’un refus bancaire plutôt que de justifier un refus de prêt sur un reste à vivre qui est toujours subjectif en fonction des besoins d’un foyer….

Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Portage immobilier ou vente à réméré ?

Quelle est la différence entre une vente à réméré ou un portage immobilier ? Le portage immobilier est-il plus avantageux ou bien la vente à réméré ?

Bien que la vente à réméré soit peu connu, il existe plusieurs offres que vous pouvez trouver facilement sur internet, en cherchant les mots clés “réméré” ou “portage immobilier”. Il est parfois difficile de bien comprendre la différence entre les deux expressions (si une différence existe).

Le portage immobilier est une vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, mais le diable se cache dans les détails. Le portage immobilier est un autre nom pour définir la vente à réméré, à la différence prêt que le cadre fiscal des acquéreurs est différent et il a une répercussion sur les vendeurs. Le principe reste le même: un vendeur vend son bien avec une décôte de la valeur de son bien dans le but de le racheter et pendant la période entre la vente et le rachat il reste occupant des lieux.

Le portage immobilier met en place un contrat de location meublé, ce qui signifie que les vendeurs vendent leur bien meublé aux investisseurs, tandis que dans une vente à réméré, ce sont des indemnités d’occupation qui sont réglées, prévues dans un contrat d’occupation précaire inclus dans l’acte de vente authentique du bien. L’autre particularité est que dans un portage immobilier, un investisseur acquiert le bien an tant que particulier pour bénéficier de l’avantage fiscal de louer meublé non professionnel, tandis que dans une vente à réméré, l’investisseur est une personne morale bénéficiant des frais de notaire réduit (engagement de revendre le bien dans les 4 ans).

Quel est l’impact de ces différences pour le vendeur ? Le portage immobilier annonce un loyer de l’ordre de 6,5% par an du prix de vente avec une durée de portage allant jusqu’à 5 ans avec un prix de rachat égal au prix de vente alors que dans une vente à réméré les indemnités d’occupation peuvent représenter jusqu’à 7% du montant du prix de vente auquel s’ajoute un prix de rachat plus élevé, jusqu’à 7% du prix de vente avec une période de réméré courte de 12 à 24 mois ? Vu de cette manière, la solution du portage immobilier paraît plus intéressante. Dans les faits, les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients, mais il faut rentrer dans des détails plus spécifiques pour comprendre dans quel cas il est plus judicieux de choisir une vente à réméré ou un portage immobilier.

Il est intéressant de montrer ces différences par un exemple chiffré, qui permettra de mieux comprendre la différence. Nous prendons un cas où un vendeur souhaite vendre son bien d’une valeur de 100 000 euros. Le prix de vente sera dans les deux cas de 70% de sa valeur soit 70 000 euros. 

Portage Immobilier

Dans le cas d’un portage immobilier les frais de notaire sont de l’ordre de 8%, la valeur nette revenant au vendeur est donc de 64 800 euros. La valeur de rachat sera de 70 000 euros pendant les 5 prochaines années.

Vente à réméré

Dans le cas d’une vente à réméré où l’indemnité d’occupation serait de 6,5% et la plus value pour le rachat serait de 5,5%, nous obtenons le calcul suivant: la somme vous revenant après le paiement de frais de notaire est de 68 300 euros, soit un gain de 3500 euros par rapport au portage immobilier, mais le prix de rachat sera de 73 850 euros. Les indemnités d’occupation dans notre cas sont équivalentes au portage immobilier.

CONCLUSION

Le portage immobilier apparaît plus avantageux de 350 euros et a une durée de plus longue que le réméré, l’avantage de la vente à réméré est cependant d’obtenir plus de liquidités dès la vente du bien en bénéficiant des frais de notaire réduits de la personne morale, ce qui permet d’avoir un apport pour renforcer votre dossier pour la demande d’un prêt immobilier. Il est en effet plus facile d’obtenir un prêt avec de l’apport que sans. 

Une vente à réméré sera à privilégier pour:
  • Les personnes fichées FICP et qui ont pourtant une situation qui leur permettent d’emprunter. En moins d’un an, elles doivent être en mesure de pouvoir souscrire un nouveau prêt immobilier pour racheter leur bien. Il est préférable dans ce cas de présenter un dossier aux banques avec de l’apport qu’un dossier sans apport. Les chances sont plus grandes de pouvoir racheter le bien que dans le cas du portage immobilier
  • Les personnes qui n’occupent pas leur bien ou qui ont des biens commerciaux qui ne peuvent pas rentrer dans le cadre de la location meublée non professionnelle
Un portage immobilier sera à privilégier pour:
  • Les personnes qui vivent dans leur bien et qui ne souhaitent pas recourir à un prêt immobilier pour exercer leur faculté de rachat et attendent une entrée de trésorerie dans les 5 ans après la vente du bien

Notaire

Pourquoi faire appel à un courtier?

Pourquoi faire appel à un courtier ?

De manière générale, un courtier sert d’intermédiaire entre un client et une entreprise (une banque, un assureur…), afin de réaliser une opération. Il existe des courtiers en assurances et des courtiers en crédits immobiliers.

Ils sont en charge de chercher puis sélectionner l’assureur ou l’établissement bancaire dont les offres de prêt immobilier d’assurance ou sont les plus intéressantes puis négocier avec cet assureur le montant de la prime d’assurance ou avec cette banque le taux d’intérêt du crédit immobilier, à la place du client.

 

Recourir à un courtier présente plusieurs avantages :

Avant tout, le courtier se charge à ma place de sélectionner un établissement de crédit ou d’assurance, ce qui me permet d’économiser du temps. De plus, les horaires d’ouverture des banques ou des assureurs peuvent correspondre à mes horaires de travail, rendant mon tour des établissements difficile à mener.

Deuxième avantage du courtier : en tant que professionnel, il est censé accroître mes chances d’obtenir des conditions plus avantageuses et une offre mieux adaptée à mes besoins.

Enfin, après l’obtention du prêt ou d’une assurance, le courtier peut surveiller que les clauses de mon contrat sont bien respectées, et éventuellement m’aider à résilier ce contrat.

 

 

Investir autrement : retour aux sources

Nos médias font une promotion incessante de l’investissement dans les titres immobiliers, les produits dérivés ou les sociétés. L’essor des crypto-monnaies est une attraction tout aussi notoire. Pourtant, ces placements exigent un tant soit peu d’expertise et de familiarité avec le métier de l’investissement. Les rendements sont parfois élevés mais au prix d’une exposition au risque significative. Les répercussions de ces investissements sur l’économie ne sont par ailleurs pas toujours intuitifs.
Certains placements déjouent les règles de cette finance quantitative et peu matérielle tout en conservant des rendements attrayants. Il est en effet possible d’investir son argent dans les forêts, la production laitière, l’eau ou les matières premières. Outre la simplicité de leurs mécanismes sous-jacents, ces investissements sont généralement soumis à une fiscalité incitative. Regardons de plus près quelques exemples.

Investir dans les forêts ou faire feu de tout bois

En dépit des incendies récents qui ont frappé les domaines forestiers du Var, l’investissement dans les forêts mérite d’être connu. Il s’agit pour le souscripteur d’investir dans un Groupement Foncier Forestier qui procède à l’achat des massifs. Le Groupement aura pour mission d’exploiter cette forêt pour générer des revenus grâce à la coupe et la vente du bois ainsi que les loyers de la chasse et de la pêche. Cet investissement bénéficie d’une fiscalité très favorable. En effet, l’investisseur pourra jouir d’avantage successoraux (75% de la valeur transmise), d’exonération d’ISF (50% de réduction) et de réduction d’impôt sur le revenu (18% du montant investi). Enfin, cet investissement confère une éthique certaine car participe au reboisement et incite à une exploitation rationnelle des massifs.

Investir dans le lait ou faire le pari des vaches grasses

Un investissement qu’on espère “vachement” rentable, investir dans les cheptel peut offrir des rendements de 4 à 5% par an. L’investisseur participe à l’achat des vaches par l’intermédiaire d’une coopérative. Ces vaches sont ensuite louées à l’éleveur qui, en échange d’un salaire, gère l’élevage et l’exploitation du cheptel. Les ventes du lait et des génisses garantissent une rente permanente aux investisseurs. Le troupeau se renouvelle rapidement avec les naissances. Chaque année l’investisseur a le choix de vendre les génisses ou d’étoffer son troupeau. Si l’on fait fi des crises laitières, cet investissement reste une source de diversification de ses placements. Selon l’Association Française d’Investissement en Cheptel, la France compte plus de 30 000 vaches en location dans près de 900 fermes.

Investir dans l’eau ou élire un placement liquide

Devant l’angoisse d’un stress hydrique, l’eau est devenu l’apanage des investisseurs. On entend parler d’or bleu pour désigner cette denrée à l’origine des denrées. Ce marché estimé à plus de 500 milliards de dollars sur les 30 prochaines années est un terrain fertile pour l’investissement. Selon une étude de RobecoSAM, le taux de croissance annuel moyen de ce marché avoisinerait les 6% sur les années à venir. L’investissement dans l’eau est à ce jour peu organisé ou du moins intermédié par des titres d’entreprise ou des placements bancaires. Côté entreprise, Suez et Veolia s’octroient la part du lion sur ce marché et leurs titres sont sensiblement corrélés à la valeur prêtée à l’eau. Les banques offrent de plus en plus de produits en lien avec la chaîne hydraulique. C’est le cas du Crédit Agricole avec son fonds Eau ou encore BNP PARIBAS AQUA. Il est fort à parier que des nouveaux procédés d’investissement verront le jour dans la veine de ce “pétrole de vie”.

Les matières premières en tout genre sont ainsi sujettes à l’investissement. Les placements ne sont pas toujours efficacement organisés, mais devant l’inquiétude croissante à l’égard de la finance de masse, les marchés et ultimement les ménages cherchent de plus en plus des placements responsables et compatibles avec une certaine éthique (d’environnement par exemple).

crises financières

Mieux comprendre les crises financières en parcourant l’histoire

Les crises économiques ont toujours préoccupé la pensée économique. D’origines agricoles ou frumentaires jusqu’à la fin du 18ème siècle (selon C.-E. Labrousse), ces crises font peau neuve dès le début du 19ème siècle et mettent en jeu des mécanismes de plus en plus complexes. Les entités institutionnelles sont dorénavant incriminées. Par exemple, Milton Friedman considère la crise de 1929 comme une résultante des erreurs de politique économique aux Etats-Unis. La Federal Reserve System aurait en effet procédé à une contraction de la masse monétaire entre 1929 et 1933, ce qui a eu pour double effet de provoquer une déflation et une contraction de l’activité. Les banques également jouent le rôle de catalyseur dans ces marasmes, et ce, dès la fin du 19ème siècle. C’est du moins ce qu’illustrent les faillites en cascade des institutions Jay Cook & Co., de l’Union Générale puis de la Barings à cette période.

Ces crises d’un genre nouveau atteignent leur paroxysme dans la crise des Subprimes dont nous peinons aujourd’hui encore à sortir. Comment éclatent-elles ? Comment se propagent-elles ? Pour comprendre le rouage de ces crises financières localisées ou globales, nous nous arrêterons sur quelques exemples peu connus de notre Histoire mais riches en enseignement.

La Crise des trusts de 1907 aux Etats-Unis , un exemple marquant de l’effet domino de la faillite

À New-York, les trusts (ou sociétés fiduciaires) étaient des institutions chargées d’administrer les patrimoines et les successions des clients fortunés. Les trusts étaient moins régulés que les banques nationales et avaient des obligations de réserve et de liquidités moindres qu’elles. La panique de 1907 commença par la disparition de Knickerbocker trust qui fit faillite après une spéculation en bourse importante et mal menée. En deux jours, une dizaine de trusts firent faillite, déclenchant une contraction du crédit et une chute de la Bourse. Cette crise est symptomatique de l’exposition parfois déraisonnée des institutions financières et des problématiques de maillage propre à nos crises contemporaines.

La Crise de la dette mexicaine en 1982, un phénomène corroborant les dérives d’une dérèglementation financière mal maîtrisée

Entre 1980 et 1982 la dette extérieure du Mexique augmente de façon spectaculaire. En 1982 on dénombre 550 banques créancières du Mexique. À la suite du retournement de la politique monétaire américaine en 1979, le cours du dollar et les taux d’intérêt s’envolent, et le Mexique ne peut plus faire face à ses engagements. Par conséquent l’économie mexicaine entame une récession du fait du rapatriement des capitaux étrangers. La crise se propage aux autres pays d’Amérique Latine, puis à l’échelle mondiale : le Mexique, le Brésil et l’Argentine avaient une dette vis-à-vis des banques américaines qui représentaient à elle seule 135 % du capital de ces banques. Cette crise est emblématique de l’atonie dans laquelle sont enferrées certaines économies européennes.

La Crise asiatique de 1987, soulève les problèmes d’opacité et d’asymétries d’information

Le 2 juillet 1997, les autorités thaïlandaises décident de laisser flotter le baht car sa parité avec le dollar n’était plus tenable, celui-ci connaissant une forte appréciation. Ceci créant la panique parmi les investisseurs, une chute de la confiance a entraîné un retrait massif des capitaux. La crise s’est propagée dans les différents pays de la zone (Philippines, Malaisie, Indonésie…) qui connut une dépréciation des taux de change et une chute du cours de ses actions. La crise asiatique était peut être considérée comme une crise de la finance privée. Quand les monnaies se sont laissées flottées, les investisseurs étrangers ont rapatrié leurs capitaux. Ceci a empêché les banques de rembourser leur dettes. Cette situation a engendré une crise des liquidités ; les banques ont été dans l’incapacité de financer l’économie. Cette crise souligne les carences de transparence qui peuvent exister entre les différents acteurs d’une économie en développement.

Ces problèmes d’opacité sont aujourd’hui monnaie courante et jouent un rôle important dans le déclenchement des crises. Ces dernières doivent nous servir de leçon et inviter les dirigeant est les institutions à une prudence constructive.

L’assurance collaborative

Les progrès numériques ont permis un essor sans précédent de l’économie collaborative et de l’assurance collaborative. Le troc, la vente, le prêt et le don sont devenus monnaie courante sur tous les circuits grâce à ces plateformes. Plus de 9000 startups portent aujourd’hui cette révolution sur un marché mondial estimé à plus de 15 milliards d’euros, et en forte croissance. Ces nouveaux modèles s’inscrivent dans un contexte de défiance à l’égard des acteurs institutionnels émaillant le système capitaliste traditionnel. Ils répondent également à un souci environnemental et social d’optimisation dans l’allocation, l’utilisation et le partage des ressources. La recherche du juste prix semble être également la devise de cette économie qui permet à ses usagers d’être plus “heureux en affaires”.

L’industrie de l’assurance a récemment pris le tournant de l’économie collaborative grâce à l’initiative d’une petite vingtaine de startups. Encore balbutiante, l’assurance collaborative commence à faire parler d’elle car elle offre une alternative séduisante à l’assurance traditionnelle. Cette dernière propose aujourd’hui des offres jugées peu lisibles, onéreuses et bien souvent peu crédibles. Ces modèles novateurs ont pris d’assaut les secteurs de la santé, de l’automobile et de l’immobilier. Ils jouissent aujourd’hui d’un certain succès… tant et si bien que les grands assureurs (Axa, Maif, Generali…) se mettent également à la page pour rester compétitifs (ex: Maif avec sa filiale Altima Assurances ou Generali qui s’est associé à la startup Otherwise). Pour en comprendre les ressorts il serait judicieux d’en saisir les grands modèles qui fondent cette “Insurtech”.

Le “grouping” de commandes à l’origine de cette révolution de l’assurance collaborative

Sur la logique du “qui peut le plus peut le mieux” chère à Groupon ou aux modèles dérivés, l’assurance collaborative aussi est partie de ce constat simple. L’achat groupé dans le domaine de l’assurance permet corrélativement de bénéficier de prix plus attractifs et de modéliser des produits adaptés à des communautés. Des ménages ayant un mode de vie similaire, des sportifs, des habitants d’un même immeuble peuvent ainsi se prémunir de risques similaires en négociant des assurances groupées. C’est la startup Bought By Many en Grande Bretagne qui semble avoir inspiré cette ingénieuse pratique.

Le rachat de franchise

Il s’agit pour les assurés de tirer profit d’une mutualisation des franchises au sein d’un groupe de ménages qui s’assurent mutuellement. Les cotisations sont agrégées pour supporter les franchises en cas de sinistre. La bonne conduite permet généralement au groupe de bénéficier de cotisations réduites. Cela génère une saine émulation mimétique et solidaire. La startup Wecover réplique ce modèle à la lettre dans le domaine de l’automobile qui se prête bien au rachat de franchise.

L’auto-assurance collective

Sur un modèle similaire à celui décrit précédemment, l’auto-assurance récompense une communauté ayant souscrit à un même contrat selon les sinistres occasionnés au sein du groupe. Plus le nombre de sinistre est faible, plus les bonus distribués sont importants. Ce modèle est bien souvent le fruit d’un mariage entre une startup et un assureur traditionnel. Le “pot commun” constitué par les usagers permet de couvrir les sinistres réguliers. L’assureur traditionnel prend le relais sur les sinistres plus importants que la cagnotte ne suffirait pas à couvrir. Le reliquat est in fine redistribué aux souscripteurs en fin d’année ce qui pousse également à une conduite responsable.

La blockchain ou l’assurance automatisée et désintermédiée

Encore à ses frémissements et rendue à un stade expérimental, la blockchain ambitionne de porter l’assurance collaborative à un niveau ultime. Elle attise déjà l’appétit des assureurs traditionnels. Par exemple, on peut mentionner l’investissement opéré par AXA de 55 millions dans la startup Blockstream. La blockchain permettrait grâce aux “smart contract” de se dispenser d’organes de surveillance et de tiers de confiance.

En somme, l’assurance collaborative offre une alternative significativement pertinente pour les usagers qui y souscrivent. Encore prématurée sur certains fronts légaux, elle impose aujourd’hui sa lame de fonds à toute l’industrie de l’assurance. Les années qui s’ouvrent sauront en témoigner…

Quelques actualités de l’immobilier en France

L’immobilier est marché dont les continuellement remuant. Pour autant, son actualité reste assez codifiée et peu tangible car elle se prête au jargon. Solvere Finance souhaiterait en offrir une lecture plus laconique et étayée par des faits saillants concrets. Par conséquent, le lecteur saura apprécier ici un panorama synthétique des grandes actualités immobilières de cette année passée.

Macron promet une exonération de la taxe d’habitation

Cette exonération est réservée aux habitants percevant un revenu fiscal de référence inférieur à 20 000€ par part. Elle permettra de facto d’éxonérer 80 % des habitants. Selon l’Autorité des Maires de France, ce geste fiscal se fera au détriment des communes, et leurs intercommunalités. En effet, il en va de “10 milliards de recettes, soit une perte de 36 % de l’ensemble de leurs ressources propres !” a fustigé François Baroin, président de l’AMF. Macron s’est toutefois engagé à compenser ce manque à gagner par une réduction du même montant de la dépense publique.

Le prix de l’immobilier continue de progresser dans les métropoles françaises

Les grandes villes de l’hexagone sont toutes marquées par un accroissement soutenu du prix du mètre carré. A Paris particulièrement les prix de l’immobilier augmentent sensiblement. L’agence Century 21 estime que le prix moyen au mètre carré “s’est envolé de 45% depuis 2009”. Ce prix vient d’ailleurs de dépasser la barre symbolique de 9000€ le mètre carré en moyenne au second semestre 2016. En la matière, Paris fait presque figure d’exception. A l’échelle nationale, sur la même période l’augmentation du prix du mètre carré s’est limitée à 9.5% (rythme de l’inflation).

Un immobilier de plus en plus connecté

L’industrie du numérique se plait à oeuvrer pour l’immobilier. Smarthome, smartbuildings et smartshop se mettent tous au service d’une nouvelle ère urbaine. A titre indicatif, la startup française Habx ambitionne de devenir le leader de l’appartement construit et aménagé sur-mesure. Le robot Winsun porte cette ambition à son paroxysme en souhaitant mettre l’impression 3D à profit du BTP gros ouvrage. Ce robot a été capable d’imprimer une villa de 1.100 m² ! Les bâtiments sont également révolutionnés par l’intérieur grâce à des équipements toujours plus interactifs et connectés.

Une augmentation des taxes sur les résidences secondaires ?

Le Conseil de Paris a récemment adopté une rehausse significative de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Sous réserve d’être entérinée par la loi de Finances pour rentrer en vigueur, la majoration se verrait multipliée par quatre (passant de 60% à 250%).Il s’agit selon la Mairie de Paris d’inciter à la mise en vente ou la location de ce parc dormant qui représente non loin de 10% de l’immobilier parisien (représentant près de 100 000 biens).

Innovations immobilières et Smarticities sur les devants de la scène française ?

Ce Samedi 17 juin le Salon Vivatechnology ouvrait ses portes au public pour présenter les fleurons de l’innovation française. De nombreuses startups ont brillé pour présenter leur concept. Parmi ces pépites éclairées, les startups relatives à l’immobilier connecté et aux smartcities se font fait la part belle. Avec un peu de recul, les startups de l’immobilier connaissent un essor notoire. Elles ont levé à l’échelle mondiale 2.7 milliards sur l’année 2016. Par ailleurs elles ont déjà dépassé 3 milliards depuis le début de l’année. La France comptabilise déjà de belles levées avec récemment Meero (4M€), Travauxlib (2M€), Homeloop ou Hostnfly.

Une gamme de service de plus en plus pertinente autour de la chaîne de l’immobilier…

De la location à la vente, en passant par la rénovation et la valorisation, chaque expérience est aujourd’hui revisitée par des entreprises innovantes du secteur. L’industrie voit essaimer une myriade de logiciels (comme Softlaw qui analyse les documents juridiques), de marketplaces (à l’instar d’Hostnfly qui permet aux propriétaires de pratiquer la location de courte durée avec un service qualitatif) ou de nouvelles technologies de type hardware ou IOT. Tous les segments du secteur sont en proie à une révolution à leur échelle.

La construction prend un nouveau visage avec les vertus du “sur-mesure” et l’optimisation des procédés dans le bâtiment. L’immobilier collaboratif que défend la startup Habx entend pouvoir donner l’opportunité à tout habitant du futur de concevoir en ligne son futur habitat. Toutes les innovations que l’on reconnaît à l’écobâtiment permettent par ailleurs d’optimiser l’isolation et la consommation d’énergie.

L’ameublement est également une thématique abordée de concert par bon nombre de startups. On peut mentionner Hopfab ou Zeeloft qui diffusent l’offre de meubles d’artisans qualifiés et assurent tout le service d’expertisation et livraison du bien. Pour sa part, Breekoler permet d’avoir accès à des monteurs / démonteurs qui feront le travail des moins bricoleurs.

La location et l’achat-revente de biens immobiliers sont aussi l’apanage d’une pléthore de startups de cet univers. La rupture amenée par Airbnb sur le marché immobilier s’est accompagnée en France de l’émergence de conciergeries qualifiées. Ces dernières ont pour vocation d’assurer de façon automatique et intelligente la gestion de la location. Hostmaker, Guestready, Bnbsittor… Mais surtout Hostnfly qui a fait le pari d’utiliser le Big Data pour trouver la meilleure adéquation entre l’offre et la demande, et ce au meilleur prix. Par ailleurs, ces progrès dans le domaine du Big Data ont aussi permis de mieux valoriser les biens immobiliers. Corrélativement ils ont permis d’opérer de manière plus certaine les transactions. Sur le modèle de l’Américain OpenDoor, la pépite française Homeloop rachète votre bien en ligne pour ensuite le valoriser et le revendre.

Toutes ces startups révolutionnent de concert cet écosystème immobilier, tant et si bien qu’elles parviennent à édifier les “Smartcities” tant idéalisées.

…Pour permettre aux Smartcities d’être toujours plus intelligentes et en phase avec les besoins auxquelles elles font face

La population urbaine sera supposée représenter 60 à 80% de la population mondiale en 2050. Pour répondre aux besoins croissants des villes et à leur empreinte écologique sans cesse augmentées, ces villes doivent s’organiser et repenser leur organisation interne. De fait, toutes ces initiatives sur le marché immobilier permettent de créer de plus fortes interactions entre ces acteurs urbains en les fédérant autour de l’immobilier et in fine du “chez-soi”. La ville intelligente se structure finalement autour du citadin, de son logement, de ses déplacements, de sa place de parking. C’est aujourd’hui lui qui donne le tempo de cette révolution que portent toutes ces startups de la smartcities

L’immobilier à l’heure du digital

Le marché de l’immobilier a tardé à prendre le pas sur les nouvelles technologies. Il reste en effet toujours en proie à des contrôles et des lourdeurs administratives. Les professions relatives à ce marché sont tout aussi hermétiques à un changement rapide. Par ailleurs, la volatilité qu’on prête à ce marché pourrait avoir tendance à freiner les initiatives de rupture sur ce marché. Pourtant, les trois dernières années ont vu l’essor d’un certain nombre d’innovations sur ce marché séculier.

L’immobilier disrupté : Des agences aux marketplaces 2.0

D’un marché strictement contrôlé avant 1945, la loi dite de 1948 vient apporter une liberté dans la fixation des loyers sur les logements neufs et rénovés. L’immobilier devient alors un terrain de jeu pour les investisseurs. Les années de forte croissance qui s’ensuivent sont un théâtre de construction et de spéculation immobilière. La “pierre” devient le nouvel appât d’une nouvelle bourgeoisie naissante. Les années 1960 ainsi signent les “20 Glorieuse de l’immobilier”. Les 700 000 rapatriés d’Algérie en 1962, l’explosion des naissances sont profitables aux propriétaires de biens qui font rapidement appel à des agences pour gérer la location et obtenir les meilleurs rendements.

En 2013, la France compte environ 27 000 agences. Parallèlement les années 2000 sont marquées par les progrès d’internet et notamment l’ère des comparateurs online. Des méta-agence comme MeilleursAgents, Drimki, Paradissimo ou Efficity donnent un souffle à ces entités devenues vétustes. Rapidement, des startups prennent le relais et foncent sur le créneau de l’agence en ligne épargnant locataires et propriétaires de prérogatives réglementaires (SeLoger, PAP…). Des initiatives encore plus consumer-centric comme Estately, Somhome en vont jusqu’à développer des “Tinder de l’immobilier”.

Le Big Data au coeur de la machine

Plus récemment encore, les avancées de l’intelligence artificielle ont ouvert de larges antres sur le marché de l’immobilier. Une problématique majeure dans l’immobilier est de savoir précisément ce que vaudra un bien à échéance de plusieurs années. Il est néanmoins possible d’approcher sensiblement des prévisions grâce à l’utilisation de données en masse. La démocratisation des data transactionnelles (cf. Service Patrim, l’ouverture progressive des bases de notaires permettent aux entreprises du secteur d’exploiter une source intarissable d’informations directement exploitables.

L’enjeu pour ces startups est de pouvoir prédire à la rue près le prix d’un bien dans X années. Les Etats-Unis ont un temps d’avance sur ce créneau, en témoigne la Startup Zillow (SeLoger dans sa version US) qui fournit une prévision du prix des biens dans un an. La Startup OpenDoor va encore plus loin dans l’utilisation du Big Data. L’acteur américain prédit de manière chirurgicale la valeur qu’elle va pouvoir tirer d’un bien et propose directement une offre de rachat en ligne au propriétaire. Sous réserve d’un bon état des lieux, l’argent est directement reversé au propriétaire. La startup a déjà levé 320 millions de dollars. Son homologue français Homeloop tente d’amorcer la même révolution digitale sur le secteur immobilier français.

En somme, l’immobilier est un marché propice à l’innovation. De nombreux acteurs viennent réédifier ce marché au demeurant bridé et contrôlé. Cette disruption vertueuse a encore de belles promesses à offrir. La réalité virtuelle et la domotique vont rapidement ouvrir de nouvelles opportunités et dessiner les contours de l’immobilier de demain.

Comment se porte l’investissement aujourd’hui ?

C’est Harry Markowitz que revient la théorie du portefeuille moderne qu’il formalise en 1952. Selon l’économiste, chaque actif peut être représenté par un couple rendement / risque. Pour un rendement attendu, l’investisseur rationnel peut arbitrer entre différents portefeuille d’actifs et élire celui qui minimise le risque. Aujourd’hui, la multiplication des opportunités d’investissement complexifie considérablement l’équation. Un investissement peut générer des rendements élevés mais le risque encouru est parfois sous-estimé. De plus en plus de variables entrent en jeu dans l’arbitrage des opportunités d’investissement. Par voie de conséquence, l’homo economicus des temps modernes doit connaître les rouages des grandes tendances de l’investissement qui se dessinent aujourd’hui.

Un arbitrage orienté par des variables de plus en plus complexes…

Le choix d’un profil d’investissement vis-à-vis d’un autre ne se réduit pas au dualisme rendement / risque. La finalité de l’investissement est un première variable à appréhender. Un investissement défensif – i.e ayant vocation à protéger un capital – ne devra par exemple pas être liquide et spéculatif. La liquidité d’un investissement est également un critère de choix. Selon l’économiste J.-M. Keynes, la liquidité peut être motivée par 3 motifs (transaction, précaution, spéculation). En outre, la durée d’un investissement est un élément à intégrer dans son arbitrage. Un investissement de très long terme devra en effet prendre compte des effets d’inflation, des cycles structurels là où un investissement plus court-termiste devra se concentrer davantage sur la conjoncture économique. La garantie du capital doit aussi avoir sa place dans le choix d’un investisseur. Cette modalité a une incidence importante sur le risque encouru. La fiscalité qui s’applique aux revenus des investissements est un élément tout aussi primordial. Corrélativement, l’investissement est très souvent motivé par des stratégies d’abattement ou d’évitement fiscal. Le degré de complexité administrative, l’expertise requise, l’image, les externalités et retombées sociales… ce sont autant de variables qui militent pour la subtilité de cette science qu’est l’investissement.

Parmi des opportunités de plus en plus nombreuses…

L’essor des nouvelles technologies, la désintermédiation bancaire et l’internationalisation des économies ont participé à une démultiplication des produits d’investissement. Des pans entiers de la finance se sont ouverts aux particuliers. L’univers des placements et de l’épargne a réellement évolué au cours des dernières années. L’épargne bancaire n’offrant des rendements que très réduits, les fintechs ont pris le relais pour proposer des alternatives plus attrayantes.

Il est aujourd’hui possible de concéder des prêts directement à des particuliers ou des entreprises. Lendingclub ou Zopa proposent des prêts P2P. Similairement Bolden et Lendix permettent aux particuliers de prêter aux PME. Les particuliers peuvent également investir (en dette ou capitaux propres) dans des projets immobiliers avec des rendements promis d’au moins 8%. C’est le parti pris par des plateformes comme Immovesting ou Homunity. Par ailleurs, le capital-risque s’est également ouvert aux particuliers grâce au déploiement de plateformes à l’instar de Smartangels ou Sowefund. Ces particuliers peuvent investir dans des startups ou PME et devenir des Business Angels en herbe. La bourse s’est également massifiée dans l’usage en venant se loger dans la poche de chacun avec des applications comme Robinhood. Ces formes d’investissement restent risquées par nature mais se démocratisent indéniablement. Des modèles plus hybrides comme l’investissement en Royalties s’ouvrent également au grand public. C’est la mission que s’est donné la startup We Do Good. De nouvelles opportunités d’investissement se profilent enfin avec les cryptomonnaies comme le Bitcoin qui prennent une valeur considérable. Le Bitcoin a très récemment passé la barre symbolique des 2000$ et continue de susciter l’engouement des investisseurs 2.0.