Le prêt viager hypothécaire est-ce la meilleure solution ?

Le prêt viager hypothécaire est-ce la meilleure solution ?

 

Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous pouvez très certainement souscrire un prêt hypothécaire. Mais ol est important de prendre connaissance des conséquences de cet engagement.

  • Un prêt sans mensualité à rembourser

Pour la première fois en France, une banque commercialise le prêt viager hypothécaire.

  • Des risques limités

L’emprunteur reste libre de disposer du bien immobilier mais il ne peut pas le vendre. Les héritiers quant à eux, ne risquent pas d’être redevables auprès de la banque qui assumera les pertes éventuelles.

  • Les inconvénient : une capacité d’emprunt réduite

La banque n’accorde les prêts que pour des montants limités. Les taux, quant à eux, sont particulièrement élevés.

  • Ce qu’il faut en retenir

Le prêt viager hypothécaire est une solution à envisager le plus tard possible, et seulement si vous n’avez aucune autre solution pour financer une dépense ponctuelle ou régulière.

De la saisie immobilière à la vente aux enchères

La saisie immobilière permet la vente d’un bien immobilier appartenant à un débiteur, pour rembourser son ou ses créanciers.

Introduction

Lorsqu’une personne, un débiteur, a des dettes qu’il ne peut plus rembourser, une procédure de saisie immobilière peut être mise en oeuvre pour permettre aux créanciers de retrouver leur du, à condition toutefois que le montant de la créance soit en rapport avec la valeur des biens saisis. La saisie doit émaner d’un titre exécutoire et ne peut être organisée qu’avec l’intervention d’un avocat et d’un huissier.

Pour mettre en oeuvre cette procédure, un huissier de justice, saisi par le créancier ou son avocat, délivre au débiteur un commandement de payer valant saisie. Ce document permet de prévenir le débiteur, dans un premier temps, qu’à défaut du règlement total de sa dette dans un délai de 8 jours, le bien dont il est propriétaire lui sera saisi.

Si la somme due n’est pas remboursée, l’huissier peut se rendre sur place afin d’établir un procès-verbal (PV) de description du bien saisi.

Le commandement de payer est ensuite publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble dans un délai de 2 mois suivant sa notification. Une fois publié, le bien devient alors indisponible, c’est-à-dire que qu’il ne peut être ni vendu ni donné par le débiteur.

Dans les 2 mois qui suivent cette publication, le débiteur est assigné à comparaître par le créancier à une audience d’orientation au cours de laquelle le juge de l’exécution prend connaissance des remarques et éventuelles contestations des parties. A l’issue de cette audience, le juge détermine la suite de la procédure :

-Autorisation de la vente amiable du bien saisi, si le débiteur en a formulé la demande ;

-Demande de vente forcée.

-Mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d’exécution.

Vente du bien

Après une saisie, la vente de du bien intervient soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit il est mis en vente aux enchères. On parle dans ce dernier cas d’une adjudication.

Vente amiable

La vente amiable est le même principe qu’une vente volontaire. Elle est passée devant un notaire. En revanche, le juge de l’exécution fixe les éléments suivants :

  • le montant en dessous duquel l’immeuble ne peut être vendu ;
  • la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai de 4 mois maximum, afin de vérifier la réalisation de la vente (un délai supplémentaire de 3 mois peut être accordé, sur justification du demandeur d’un engagement écrit d’acquisition, pour permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente).

Vente par adjudication (ou vente aux enchères)

À défaut de demande fondée interdisant la vente du bien ou de vente amiable, le juge peut ordonner, dans son jugement d’orientation, la vente forcée du bien par adjudication judiciaire.

La vente a lieu aux enchères publiques. Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant, elle est généralement égale au montant total de la dette. À défaut d’adjudication, le créancier est déclaré adjudicataire à hauteur de ce montant. Notons que les enchères ne peuvent être faites que par ministère d’avocat. L’adjudication entraîne la vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Dans les 10 jours suivant la vente, toute surenchère est possible. Toute personne peut proposer, par l’intermédiaire d’un avocat, un prix plus élevé (10 % minimum). Une date d’audience de surenchère est fixée par le juge de l’exécution dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère.

Distribution du prix de vente

La distribution du prix de vente constitue la dernière phase de la procédure de saisie immobilière. Il s’agit de répartir entre les créanciers les sommes issues de la vente de l’immeuble saisi.

Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente :

  • le créancier poursuivant ;
  • les créanciers inscrits sur le bien saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie ;
  • les créanciers inscrits sur le bien avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ;

Les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire sont déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble.

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER, OUI ! MAIS PAS SANS SAVOIR…

Des prix en baisse et des taux de crédit au plus bas : l’année 2017 sera espérons, celle de l’investissement immobilier. Solvere Finance vous conseille sur les biens à privilégier pour profiter de cette belle conjoncture.

CERTAINES NICHES MERITENT UN INTERET CERTAIN

Si l’on compare les obligations d’Etat sur une décennie qui rapportent un peu moins de 0,6 % et certaines assurances-vie qui offrent un rendement inférieur à 3%, «L’investissement immobilier est à ce jour l’actif dont le ratio risque/rendement est le meilleur», analyse Boris INTINI, consultant de Solvere Finance, société spécialisée en ventes immobilière à réméré et rachats de crédits. «Il faut profiter de d’opportunités qu’offrent certaines entreprise de niche à fort rendement. C’est le cas de la société Solvere Finance, qui, par un outil financier complexe, permet une rentabilité grâce au métier de l’immobilier de l’ordre de 14% par an, alors que la plupart des investissements dits « standard » en immobilier vous permettent un taux inférieur à 4%. Le fait d’investir dans une société type SCPI, dans un fond de placement à caractère immobilier ou une société exerçant sur un marché de niche comme le Réméré est la garantie certaine d’une rentabilité à 2 chiffres sur le court terme, les risques sont limités puisque palpable, la pierre est aujourd’hui pour bon nombre d’investisseur prévoyant, un refuge sécurisé », explique-t-il. Du coté investisseur classique, bonne nouvelle, les taux d’emprunt ne devraient pas augmenter… au contraire. «Avec la politique menée par la Banque centrale européenne, les taux devraient rester très bas et, sans doute, encore baisser. La barre des 1 % franchie cette année a quand à elle, marquée un taux record en matière de chute, au grand bonheur des investisseurs.

 

Autre élément favorable à l’investissement, les prix des logements sont en baisse, enfin excepté en région parisienne, qui eux, continuent encore et toujours de flamber. Ils ont décru dans la majorité des grandes villes de province. «Les prix ont retrouvé leur niveau de 2007», constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

 

Malgré la conjoncture favorable, vous devez rester prudent dans vos investissements, qu’ils soient à court terme en cherchant un taux supérieur à la normale ou pour du long terme. Adaptez votre investissement aux spécificités du secteur et n’oubliez pas que depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficiez d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf que vous vous engagez à louer pour une durée déterminée en respectant des plafonds de ressources des occupants et des maxima de loyers, variables en fonction de la localisation du bien et de sa surface. Ainsi, l’engagement locatif peut être de 6, 9 ou 12 ans, assorti d’une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement.

Sinon vous pouvez toujours osez la résidence-services… d’occasion

Profiter des avantages des résidences-services (des rendements de 4 à 5 % avant impôt) sans en subir les aléas (la faillite de l’exploitant, par exemple), c’est possible si vous investissez dans des résidences (tourisme, étudiantes, seniors) d’occasion. Certes, vous ne bénéficierez pas des avantages réservés aux acquéreurs de produit neuf comme l’avantage de réduction d’impôts, réparti sur 9 ans, de 11 % du montant de l’opération plafonné à 300.000 € ou de la récupération de la TVA. Mais vous pouvez profiter d’une décote à l’achat de 20 à 30 % et avez accès au statut fiscal très avantageux du « loueur en meublé ».

Maintenant sous en savez un peu plus sur l’investissement immobilier et certaines de ses niches.