crédit scpi

Prêt SCPI: est ce possible ?

Est il possible d’emprunter pour financer des acquisitions de parts de SCPI ?

Les scpi ou pierre papier permettent de bénéficier d’investissement immobilier auquel un particulier n’a pas pas nécessairement accès: bureau, entrepôts, boutiques, sans avoir à gérer les aléas d’investissement immobilier: travaux d’entretien ou d’amélioration, gestion des locataires, qui est sont pris en charge par la société de gestion. La mutualisation de plusieurs porteurs de parts permet d’accéder à des investissements avec une rentabilité parfois supérieure à ce qu’un particulier pourrait atteindre.

Cependant, à la différence d’un achat immobilier locatif, le financement d’une acquisition de SCPI par recours à l’emprunt n’est pas forcément évident, surtout pour le financement de parts de SCPI indépendantes (non rattaché à un réseau bancaire). En effet les banques sont plus en faveur de financer leurs produits maisons plutôt que de financer des produits concurrents.

Cependant, le financement de parts de SCPI, est d’autant plus avantageux quand il peut bénéficier de l’effet de levier que procure l’endettement. En empruntant sur des durées longues, il est possible de se constituer un patrimoine sans avoir besoin de faire d’effort d’épargne.

Solvere Finance a des accords bancaires qui permettent le financement de SCPI, pouvant aller jusqu’à 100% du montant investi. Dans certains cas une garantie hypothécaire sera demandée sur un bien que vous possédez. La solution est à étudier quand vous êtes dans une situation patrimoniale où vous avez des biens libres de dettes et que vous souhaitez constituer un patrimoine avec un effort d’épargne limité.

Le prêt hypothécaire

Il se cache plusieurs définitions ou type de prêts derrière le pret hypothecaire. Au risque d’enfoncer des portes ouvertes, un prêt hypothécaire est un prêt dont la garantie est une hypothèque. Si l’emprunteur a un défaut de paiement, le bien sera alors mis en vente à la barre (tribunal) et la vente du bien permettra de rembourser aux créanciers le capital restant dû.

Dans quel cas avoir recours à un prêt hypothécaire ?

Un pret hypothecaire peut être un prêt immobilier, un prêt pour un regroupement de crédit ou un prêt sans affectation (trésorerie) que l’on retrouve parfois injustement sous le vocable de prêt hypothécaire, c’est à dire un prêt pour lequel la banque ne connait pas l’utilisation des fonds mais dont la garantie est une hypothèque sur un bien immobilier.

L’hypothèque pour un prêt immobilier est relativement rare car il existe des garanties qui coûte moins cher comme la caution ou le PPD, privilège de prêteurs de deniers.

En revanche le prêt hypothécaire, dans le cadre d’un regroupement de crédit est souvent utiliser, il va permettre aux propriétaires d’hypothéquer leur bien pour bénéficier des taux plus avantageux (les banques n’ont pas les même taux pour les prêts à la consommation ou les prêts immobiliers), le regroupement de crédit avec un prêt hypothécaire est considéré comme un prêt immobilier et bénéficie de durée plus longues et de taux d’emprunt inférieur aux prêts à la consommation.

Le prêt hypothécaire sans affectation

Le prêt hypothécaire est commun dans le pays anglo saxons. A partir du moment où vous avez un bien libre de dettes et que vous souhaitez emprunter de l’argent auprès d’une banque, il est possible d’emprunter de l’argent sans conditions de ressources. La législation est plus souple et si l’emprunteur n’est plus dans la capacité de rembourser ses dettes, son bien sera tout simplement saisi.

C’est pour cette raison que la crise des sub-prime a eu lieu. Des banques peu regardantes sur les ressources de leurs clients ont émis des prêts sur des valeurs de biens qui ne cessaient de prendre de la valeur, créant une bulle immobilière. 10 ans après nous savons tous comment ça s’est terminé…

C’est une des nombreuses raisons pour laquelle les banques françaises ont davantage de contraintes et que l’octroi de prêts n’est pas conditionné uniquement à la valeur d’un bien mais aux ressources de l’emprunteur.

Cependant, grâce à l’union européenne, certaines banques peuvent émettre des prêts non affecté, vous n’êtes pas obligés de justifier que c’est pour un achat immobilier ou un regroupement. Cependant, les banques regarderont quand même vos ressources pour être sûres que vous serez en mesure de rembourser vos échéances.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements pour la demande d’un prêt hypothécaire. Solvere Finance et ses partenaires peut vous accompagner dans votre démarche.

Banque

33% de taux d’endettement: mythe ou réalité ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, la première chose que regardera votre banquier ou votre courtier est votre taux d’endettement et le chiffre de 33% va vite être prononcé. Mais vous pourrez entendre des amis, collègues pour lesquelles le taux d’endettement a été dépassé ou d’autres qui avait un taux d’endettement de moins de 30% mais qui a été refusé.

Cette limite est souvent une limite commune à l’ensemble des banques, même si certaines parfois vont faire des exceptions. Le principal cas où une exception est faite c’est lors du calcul du reste à vivre. Chaque banque a un seuil sur le calcul du reste à vivre et cet indicateur est souvent moins mentionné comme motif de refus d’un prêt, mais il reste très regardé. Le reste à vivre correspond au pouvoir d’achat, il correspond à vos revenus diminué de vos charges récurrentes, incluant toutes vos mensualités et loyers, si vous êtes locataires.

Plus le reste à vivre est élevé, plus les banques seront moins sensible à respecter un taux d’endettement à 33%, en revanche si le reste à vivre est trop faible, un dossier peut être refusé avec un taux d’endettement inférieur à 33%.

Il n’y a aucune législation en France qui impose de respecter un taux d’endettement à 33%, ça ne reste qu’un usage bancaire. Et c’est aussi un motif facilement explicable aux prospects dans le cas d’un refus bancaire plutôt que de justifier un refus de prêt sur un reste à vivre qui est toujours subjectif en fonction des besoins d’un foyer….

Notaire

Comment bien choisir son notaire ?

Lors d’une transaction immobilière, le notaire est une personne clé du processus d’acquisition et peut parfois devenir un frein au bon déroulé de la transaction, que ce soit pour une vente immobilière à réméré ou pour une vente classique. Deux notaires peuvent intervenir sur une même transaction, un conseillant le vendeur et l’autre l’acheteur. Mais vous pouvez également vous entendre avec l’acheteur ou le vendeur pour choisir le même notaire.

Pour une vente à réméré

La vente immobilière à réméré est une vente très atypique et beaucoup de notaires ne sont pas rompus à ce type de transaction, certains mais ils restent rares ont compris l’urgence de la situation mais aussi la situation parfois délicate des vendeurs et apporteront un traitement particulier à ces dossiers notamment dans leurs conseils et rappellent à juste titre aux vendeurs que la vente à réméré est risquée et qu’elle ne garantit pas que la faculté de rachat soit exercée si les vendeurs n’ont pas réussi à avoir les fonds pendant la période de réméré.

Pour une transaction immobilière

En ce qui concerne les transactions immobilières classiques, il est parfois délicat de trouver le bon notaire. Le bon vieux bouche à oreille est souvent une bonne solution, mais attention toutefois d’avoir le même profil que la personne qui vous le recommande. Si c’est votre ami qui travaille pour un promoteur qui vous le recommande et que vous cherchez un notaire pour votre première acquisition, votre dossier ne passera peut-être pas sur le haut de la pile si le notaire a des dossiers de montants plus importants à traiter.

Si vous avez confiance dans votre agent immobilier et votre courtier, ils sont aussi en mesure de vous recommander des notaires avec qui une relation de travail est déjà établie.

Pour un prêt hypothécaire

Pour les prêts hypothécaires, un notaire doit également intervenir pour la prise d’hypothèque. Certaines banques ont recensé des notaires avec qui ils travaillent dans toute la France, il est préférable de passer par ces notaires quand c’est le souhait de la banque pour ne pas alourdir la demande de prêt. Tous les notaires ne sont pas coutumier du prêt hypothécaire, notamment quand il s’agit de regroupement de crédits. Votre courtier peut dans ce cas avoir de bonnes recommendations également.

Des durées de prêt de plus en plus longues

Il est possible maintenant de souscrire des prêts sur des durées de plus en plus longues. Certaines banques proposent de plus en plus de prêts sur 30 ans pour les plus jeunes. Mais Solvere Finance a aussi maintenant des accords avec des partenaires pour des prêts hypothécaires allant jusqu’à 35 ans.

J’ai des clients qui veulent, par principe avoir un coût de crédit le plus bas possible et donc privilégier des durées les plus courtes possibles quitte à faire un effort financier supplémentaire, en ayant des mensualités supérieures à la valeur locative de leur résidence principale ou en faisant un effort d’épargne dans le cadre d’investissement locatif ou un apport plus important au moment de l’achat. Sinon, j’ai d’autres clients qui cherchent à bénéficier de l’effet de levier, notamment dans le cadre d’investissement locatif. C’est en effet un bon moyen de faire fructifier son patrimoine.

Qu’est ce que l’effet de levier ?

Imaginons que vous avez 100 000 euros de trésorerie que vous désirez investir dans de l’investissement locatif avec un rendement de 5% avec un objectif de durée de 10 ans. Quel est financièrement le plus avantageux. Acheter sans emprunt ou avec emprunt et sur quelle durée ?

Cas 1: Achat comptant

Vous aurez investi 100 000 euros, au bout de 10 ans vous aurez perçu 50 000 euros de loyer. Vous aurez un capital de 150 000 euros. Par soucis de simplicité, je ne prends pas en compte la valorisation de l’investissement locatif.

Cas 2: Achat avec un prêt immobilier

Avec 100 000 euros d’apport, le montant maximum que vous pourrez emprunter sur une durée de 35 ans sans augmenter votre taux d’endettement est de 600 000 euros (80% des loyers = votre mensualité = 1500 euros) Sur la même période de 10 ans, il vous restera comme capital restant dû de 478 000 euros. Votre patrimoine net est donc de 700 000 euros – 478 000  euros = 222 000 euros

Vous pouvez donc voir que sans effort d’épargne mensuel, il est préférable d’emprunter plutôt que d’investir en fonds propre, et plus la durée est longue, plus l’enrichissement est important. Quelques chiffres pour le démontrer sur la même base que l’exemple précédent:

Pour un prêt sur 10 ans, vous pourrez emprunter 60 000 euros avec une mensualité de 540 euros et au bout de 10 ans vous aurez un capital restant du de 0 euros, soit un patrimoine net de 160 000 euros.

Pour un prêt sur 15 ans, vous pourrez emprunter 110 000 euros avec une mensualité de 700 euros et au bout de 15 ans vous aurez un capital restant du de 39 000 euros, soit un patrimoine net de 171 000 euros.

Pour un prêt sur 20 ans, vous pourrez emprunter 180 000 euros avec une mensualité de 930 euros et au bout de 20 ans vous aurez un capital restant du de 97 000 euros, soit un patrimoine net de 183 000 euros.

Pour un prêt sur 25 ans, vous pourrez emprunter 280 000 euros avec une mensualité de 1260 euros et au bout de 25 ans vous aurez un capital restant du de 260 000 euros, soit un patrimoine net de 190 000 euros.

Conclusion

Vous voyez ainsi l’intérêt d’emprunter pour investir dans l’immobilier. Si vous ne souhaitez pas ou n’avez pas le temps d’investir dans des biens locatifs, le financement est aussi réalisable sur ce qu’on appelle la pierre papier: les SCPI. Vous pouvez comparer les différentes SCPI disponibles actuellement sur www.meilleurescpi.com

Pour toute question sur vos investissements et leurs financements, n’hésitez pas à me contacter.

Notaire

Pourquoi faire appel à un courtier?

Pourquoi faire appel à un courtier ?

De manière générale, un courtier sert d’intermédiaire entre un client et une entreprise (une banque, un assureur…), afin de réaliser une opération. Il existe des courtiers en assurances et des courtiers en crédits immobiliers.

Ils sont en charge de chercher puis sélectionner l’assureur ou l’établissement bancaire dont les offres de prêt immobilier d’assurance ou sont les plus intéressantes puis négocier avec cet assureur le montant de la prime d’assurance ou avec cette banque le taux d’intérêt du crédit immobilier, à la place du client.

 

Recourir à un courtier présente plusieurs avantages :

Avant tout, le courtier se charge à ma place de sélectionner un établissement de crédit ou d’assurance, ce qui me permet d’économiser du temps. De plus, les horaires d’ouverture des banques ou des assureurs peuvent correspondre à mes horaires de travail, rendant mon tour des établissements difficile à mener.

Deuxième avantage du courtier : en tant que professionnel, il est censé accroître mes chances d’obtenir des conditions plus avantageuses et une offre mieux adaptée à mes besoins.

Enfin, après l’obtention du prêt ou d’une assurance, le courtier peut surveiller que les clauses de mon contrat sont bien respectées, et éventuellement m’aider à résilier ce contrat.

 

 

Le droit de préemption: qu’est ce que c’est?

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à certains bénéficiaires privés ou publics d’acquérir un bien foncier ou immobilier en priorité lors de sa mise en vente.

 Présentation

Le droit de préemption (ou droit de préférence) est le droit d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne, lorsque ce bien est sur le point d’être vendu.

Ce droit peut être accordé par la loi ou par un contrat à certaines personnes privées (locataire, indivisaire) ou publiques (collectivités territoriales, mairie).

Les droits de préemption publics

En France, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale peut instaurer sur son territoire un droit de préemption urbain ou DPU quand la commune se dote d’un PLU Plan local d’urbanisme ou d’une carte communale.

Un DPU “simple” permet à la commune d’être prioritaire sur l’achat d’un bien mis en vente.

Un DPU dit “renforcé” s’applique également à des biens qui en sont normalement exclus, par exemple aux ventes de lots de Copropriété et aux immeubles construits il y a moins de dix ans.

Ce droit ne peut être appliqué que si la commune a un véritable projet d’intérêt général, (rénovation de quartiers, construction de logements sociaux aidés ou d’équipements collectifs).

Les communes peuvent également préempter des baux commerciaux conformément à la loi n° 2005-882 du 2 août 2005.

Par ailleurs, les collectivités publiques, certains établissements publics et les sociétés d’économie mixte titulaires d’une convention d’aménagement disposent d’un droit de préemption sur toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux, pour une durée de 14 ans, dans les zones d’aménagement différé (ZAD).

Le Département dispose aussi de ce droit sur les espaces naturels sensibles en vue d’assurer leur protection.

Comment demander un état hypothécaire ?

Qu’est ce qu’un état hypothécaire ?

Un état hypothécaire est un document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble. Véritable journal de bord du moindre lot immobilier en France, Il est archivé auprès d’un bureau, appelé service de la Publicité Foncière (anciennement les Conservations des Hypothèques).

Le fichier immobilier français est un système bien rodé et efficace.

Il repose sur deux fichiers complémentaires.

Le fichier cadastral comprend les plans de toutes les parcelles de France et le fichier cadastral leur attribue une adresse cadastrale, distincte d’une adresse postale reposant sur un numéro et sur une dénomination de voie. L’adresse cadastrale comprend une SECTION, un NUMERO et éventuellement un NUMERO DE LOT DE COPROPRIETE ou un NUMERO DE VOLUME lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier ayant fait l’objet d’une division entre différents propriétaires.

Il peut être demandé sur internet, via le site du gouvernement sur le formulaire suivant: Cerfa n°3233-SD

Il n’y a donc pas besoin d’être un spécialiste pour demander et obtenir un état hypothécaire. En indiquant par exemple une adresse postale ou l’identité d’une personne sur un périmètre déterminé, vous obtiendrez rapidement et avec certitude une réponse à une demande d’état hypothécaire.

L’intérêt d’une telle démarche est multiple. Un état hypothécaire permet:

  • de vérifier l’identité du propriétaire,
  • de connaitre l’existence de servitudes actives ou passives,
  • de contrôler l’avancement d’une procédure de saisie immobilière,
  • de vérifier l’existence d’hypothèques et leur durée de péremption,
  • de connaitre l’origine de propriété d’un immeuble, de contrôler la valeur d’acquisition d’un bien.

L’état hypothécaire est systématiquement demandé par les notaires lors d’une vente immobilière, afin que ce dernier s’assure de lever les créances inscrites, c’est à dire présente sur l’état hypothécaire et encore active.