Notaire

Comment bien choisir son notaire ?

Lors d’une transaction immobilière, le notaire est une personne clé du processus d’acquisition et peut parfois devenir un frein au bon déroulé de la transaction, que ce soit pour une vente immobilière à réméré ou pour une vente classique. Deux notaires peuvent intervenir sur une même transaction, un conseillant le vendeur et l’autre l’acheteur. Mais vous pouvez également vous entendre avec l’acheteur ou le vendeur pour choisir le même notaire.

Pour une vente à réméré

La vente immobilière à réméré est une vente très atypique et beaucoup de notaires ne sont pas rompus à ce type de transaction, certains mais ils restent rares ont compris l’urgence de la situation mais aussi la situation parfois délicate des vendeurs et apporteront un traitement particulier à ces dossiers notamment dans leurs conseils et rappellent à juste titre aux vendeurs que la vente à réméré est risquée et qu’elle ne garantit pas que la faculté de rachat soit exercée si les vendeurs n’ont pas réussi à avoir les fonds pendant la période de réméré.

Pour une transaction immobilière

En ce qui concerne les transactions immobilières classiques, il est parfois délicat de trouver le bon notaire. Le bon vieux bouche à oreille est souvent une bonne solution, mais attention toutefois d’avoir le même profil que la personne qui vous le recommande. Si c’est votre ami qui travaille pour un promoteur qui vous le recommande et que vous cherchez un notaire pour votre première acquisition, votre dossier ne passera peut-être pas sur le haut de la pile si le notaire a des dossiers de montants plus importants à traiter.

Si vous avez confiance dans votre agent immobilier et votre courtier, ils sont aussi en mesure de vous recommander des notaires avec qui une relation de travail est déjà établie.

Pour un prêt hypothécaire

Pour les prêts hypothécaires, un notaire doit également intervenir pour la prise d’hypothèque. Certaines banques ont recensé des notaires avec qui ils travaillent dans toute la France, il est préférable de passer par ces notaires quand c’est le souhait de la banque pour ne pas alourdir la demande de prêt. Tous les notaires ne sont pas coutumier du prêt hypothécaire, notamment quand il s’agit de regroupement de crédits. Votre courtier peut dans ce cas avoir de bonnes recommendations également.

Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Portage immobilier ou vente à réméré ?

Quelle est la différence entre une vente à réméré ou un portage immobilier ? Le portage immobilier est-il plus avantageux ou bien la vente à réméré ?

Bien que la vente à réméré soit peu connu, il existe plusieurs offres que vous pouvez trouver facilement sur internet, en cherchant les mots clés “réméré” ou “portage immobilier”. Il est parfois difficile de bien comprendre la différence entre les deux expressions (si une différence existe).

Le portage immobilier est une vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, mais le diable se cache dans les détails. Le portage immobilier est un autre nom pour définir la vente à réméré, à la différence prêt que le cadre fiscal des acquéreurs est différent et il a une répercussion sur les vendeurs. Le principe reste le même: un vendeur vend son bien avec une décôte de la valeur de son bien dans le but de le racheter et pendant la période entre la vente et le rachat il reste occupant des lieux.

Le portage immobilier met en place un contrat de location meublé, ce qui signifie que les vendeurs vendent leur bien meublé aux investisseurs, tandis que dans une vente à réméré, ce sont des indemnités d’occupation qui sont réglées, prévues dans un contrat d’occupation précaire inclus dans l’acte de vente authentique du bien. L’autre particularité est que dans un portage immobilier, un investisseur acquiert le bien an tant que particulier pour bénéficier de l’avantage fiscal de louer meublé non professionnel, tandis que dans une vente à réméré, l’investisseur est une personne morale bénéficiant des frais de notaire réduit (engagement de revendre le bien dans les 4 ans).

Quel est l’impact de ces différences pour le vendeur ? Le portage immobilier annonce un loyer de l’ordre de 6,5% par an du prix de vente avec une durée de portage allant jusqu’à 5 ans avec un prix de rachat égal au prix de vente alors que dans une vente à réméré les indemnités d’occupation peuvent représenter jusqu’à 7% du montant du prix de vente auquel s’ajoute un prix de rachat plus élevé, jusqu’à 7% du prix de vente avec une période de réméré courte de 12 à 24 mois ? Vu de cette manière, la solution du portage immobilier paraît plus intéressante. Dans les faits, les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients, mais il faut rentrer dans des détails plus spécifiques pour comprendre dans quel cas il est plus judicieux de choisir une vente à réméré ou un portage immobilier.

Il est intéressant de montrer ces différences par un exemple chiffré, qui permettra de mieux comprendre la différence. Nous prendons un cas où un vendeur souhaite vendre son bien d’une valeur de 100 000 euros. Le prix de vente sera dans les deux cas de 70% de sa valeur soit 70 000 euros. 

Portage Immobilier

Dans le cas d’un portage immobilier les frais de notaire sont de l’ordre de 8%, la valeur nette revenant au vendeur est donc de 64 800 euros. La valeur de rachat sera de 70 000 euros pendant les 5 prochaines années.

Vente à réméré

Dans le cas d’une vente à réméré où l’indemnité d’occupation serait de 6,5% et la plus value pour le rachat serait de 5,5%, nous obtenons le calcul suivant: la somme vous revenant après le paiement de frais de notaire est de 68 300 euros, soit un gain de 3500 euros par rapport au portage immobilier, mais le prix de rachat sera de 73 850 euros. Les indemnités d’occupation dans notre cas sont équivalentes au portage immobilier.

CONCLUSION

Le portage immobilier apparaît plus avantageux de 350 euros et a une durée de plus longue que le réméré, l’avantage de la vente à réméré est cependant d’obtenir plus de liquidités dès la vente du bien en bénéficiant des frais de notaire réduits de la personne morale, ce qui permet d’avoir un apport pour renforcer votre dossier pour la demande d’un prêt immobilier. Il est en effet plus facile d’obtenir un prêt avec de l’apport que sans. 

Une vente à réméré sera à privilégier pour:
  • Les personnes fichées FICP et qui ont pourtant une situation qui leur permettent d’emprunter. En moins d’un an, elles doivent être en mesure de pouvoir souscrire un nouveau prêt immobilier pour racheter leur bien. Il est préférable dans ce cas de présenter un dossier aux banques avec de l’apport qu’un dossier sans apport. Les chances sont plus grandes de pouvoir racheter le bien que dans le cas du portage immobilier
  • Les personnes qui n’occupent pas leur bien ou qui ont des biens commerciaux qui ne peuvent pas rentrer dans le cadre de la location meublée non professionnelle
Un portage immobilier sera à privilégier pour:
  • Les personnes qui vivent dans leur bien et qui ne souhaitent pas recourir à un prêt immobilier pour exercer leur faculté de rachat et attendent une entrée de trésorerie dans les 5 ans après la vente du bien

Comment demander un état hypothécaire ?

Qu’est ce qu’un état hypothécaire ?

Un état hypothécaire est un document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble. Véritable journal de bord du moindre lot immobilier en France, Il est archivé auprès d’un bureau, appelé service de la Publicité Foncière (anciennement les Conservations des Hypothèques).

Le fichier immobilier français est un système bien rodé et efficace.

Il repose sur deux fichiers complémentaires.

Le fichier cadastral comprend les plans de toutes les parcelles de France et le fichier cadastral leur attribue une adresse cadastrale, distincte d’une adresse postale reposant sur un numéro et sur une dénomination de voie. L’adresse cadastrale comprend une SECTION, un NUMERO et éventuellement un NUMERO DE LOT DE COPROPRIETE ou un NUMERO DE VOLUME lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier ayant fait l’objet d’une division entre différents propriétaires.

Il peut être demandé sur internet, via le site du gouvernement sur le formulaire suivant: Cerfa n°3233-SD

Il n’y a donc pas besoin d’être un spécialiste pour demander et obtenir un état hypothécaire. En indiquant par exemple une adresse postale ou l’identité d’une personne sur un périmètre déterminé, vous obtiendrez rapidement et avec certitude une réponse à une demande d’état hypothécaire.

L’intérêt d’une telle démarche est multiple. Un état hypothécaire permet:

  • de vérifier l’identité du propriétaire,
  • de connaitre l’existence de servitudes actives ou passives,
  • de contrôler l’avancement d’une procédure de saisie immobilière,
  • de vérifier l’existence d’hypothèques et leur durée de péremption,
  • de connaitre l’origine de propriété d’un immeuble, de contrôler la valeur d’acquisition d’un bien.

L’état hypothécaire est systématiquement demandé par les notaires lors d’une vente immobilière, afin que ce dernier s’assure de lever les créances inscrites, c’est à dire présente sur l’état hypothécaire et encore active.

déchéance

Déchéance de terme d’un prêt immobilier: que faire?

La déchéance de prêt: qu’est ce que c’est?

La déchéance de terme d’un prêt est pris par le créancier, la banque ou l’organisme financier qui a émis le prêt. Elle est décidée quand un débiteur n’a pas payé ses mensualités en temps voulu. La conséquence de la déchéance du terme peut avoir un fort impact sur la situation financière d’un ménage car la totalité des capitaux restant dus est alors exigée par le créancier. Le créancier, s’il est inscrit (le prêt est garanti par une hypothèque), le créancier pourra faire saisir le logement du débiteur

La vente à réméré permet d’annuler la saisie immobilière

Lorsque la procédure de saisie immobilière commence, il est très difficile de pouvoir l’annuler ou la suspendre. Si le débiteur souhaite conserver son bien, la vente immobilière est alors une solution idoine. En effet le débiteur peut alors demander au juge d’exécution, la vente amiable de son bien. Le vente du bien peut-être alors une vente à réméré ou autrement dit une vente avec la faculté de rachat. La vente à réméré permet de vendre un bien rapidement, le juge d’exécution ne peut donner qu’un délai de 4 mois pour la vente amiable du bien. Cette période étant courte, la vente à réméré permet de trouver un acquéreur plus rapidement que la vente immobilière ordinaire et la vente à réméré per met surtout d’avoir la faculté de le racheter.

Point d’attention: Le saisi a-t-il la capacité de racheter son bien

Cependant, avant de vous engager dans une vente à réméré, nous (Solvere Finance), conseillons à nos clients de vérifier s’ils remplissent les conditions pour racheter leur bien. Nous nous assurons dans ce cas que nos clients, ne sont pas trop âgés pour qu’ils puissent souscrire un nouveau prêt immobilier pour le rachat de leur bien, que leurs revenus est suffisamment important pour être éligible à un prêt et nous vérifions aussi, que la vente de leur bien à réméré couvre le remboursement total de l’ensemble des dettes afin de pouvoir défiché nos clients.

Les solutions alternatives à la vente à réméré

Toutes les personnes ayant vu la déchéance de leurs prêts ne sont pas éligible à une opération de vente immobilière à réméré. Dans ce cas, un dossier de surendettement à la banque de France peut être déposé.  La commission de surendettement qui a le pouvoir d’ordonner la suspension des paiements et permettre un plan d’apurement des traites antérieures qui sont restées impayées. L’emprunteur dispose alors de 8 années pour les apurer.

La vente à réméré: combien ça coute?

Le coût d’une vente à réméré

Dans des moments de précipitations ou dans des situations compliquées, on ferme les yeux sur le coût d’un achat. On se satisfait d’avoir trouvé une solution à notre problème, à tout prix. Dans cet article nous essaierons avec transparence et honnêteté de décortiquer et d’énumérer tous les coûts d’une vente à réméré.

Petit rappel: La vente à réméré est une vente immobilière classique à laquelle une faculté de rachat est ajoutée. Dans le compromis de vente, au lieu d’avoir le prix de vente qui est déterminé, dans un compromis de vente à réméré, quatre paramètres sont présentés: Le prix de vente du bien, la durée du réméré, le prix d’indemnité d’occupation et le prix de rachat.

cout réméré

On peut classer les coûts en deux grandes catégories: les coûts communs à une transaction ordinaire, les coûts spécifiques à la faculté de rachat (réméré).

Les coûts communs à la transaction immobilière classique:
  • Les commissions d’agence immobilière: vu la rareté des ventes immobilière à réméré, il est très difficile de pouvoir vendre son bien directement à un acquéreur maîtrisant vente à réméré. Solvere Finance, en tant qu’agence immobilière vous mettra en relation avec un acquéreur, mais s’assurera de la qualité de votre dossier et surtout de vos capacités à racheter votre bien. L’agent immobilier n’est dans ce cas pas qu’un intermédiaire entre un acheteur et un vendeur mais aussi un conseiller et un accompagnateur qui vous suit de la vente jusqu’au rachat de votre bien.
  • Les frais de notaire: chez Solvere Finance, les frais de notaire sont réduits car les acquéreurs avec qui nous travaillons ont le statut d’acheteurs professionnels et bénéficient des frais de notaires réduits. Cette particularité permet ainsi de diminuer les coûts de l’opération et ainsi de dégager plus de trésorerie pour votre projet.
  • Les diagnostics: toute vente immobilière est soumise par la loi à des diagnostics obligatoires lors de la vente d’un bien. La vente à réméré n’y échappe pas.
Les coûts spécifiques à la faculté de rachat
  • Honoraires pour recherche de capitaux: Ces honoraires sont parfois inclus dans les commissions de l’agence immobilière, mais dans certains cas, ils sont facturés séparément. Si vous avez fait appel à un courtier en rachat de crédit, ses honoraires correspondent au mandat de recherche en capitaux que vous lui avez confié.
  • L’estimation immobilière: L’acheteur ne négocie pas le prix de vente lors d’une transaction à réméré. Il étudie un dossier, il regarde la valeur du bien immobilier et estime la probabilité du vendeur à pouvoir racheter son bien. Il achète ou il refuse d’acheter un bien en fonction de ces paramètres. Afin d’établir le prix de vente le plus justement possible, faire appel à un expert de l’estimation vénale d’un bien, nous parait, chez Solvere Finance, le plus équitable pour le vendeur et l’acheteur.
  • L’indemnité d’occupation: pendant la période de réméré, le vendeur est autorisé à résider dans le bien qu’il vient de vendre. Les indemnités d’occupations, même si elles ne sont juridiquement pas un loyer, peuvent être comparées à un loyer. Vérifiez si le rapport entre les indemnités d’occupation et la valeur de votre bien est comparable au rendement locatif. S’il l’est, cela signifie que vous pouvez rester vivre dans votre bien jusqu’au rachat pour un loyer comparable dans un bien que vous loueriez.
  • La plus-value de rachat: tout dépend de la structuration de l’opération, mais le prix de rachat est souvent plus élevé que le prix de vente. C’est un gain pour l’acquéreur mais un coût pour le vendeur au moment où il décide d’exercer sa faculté de rachat.
  • Les frais de courtage ou de dossier: Ces frais sont facultatifs, mais sont à prendre en compte si vous décidez de passer par un courtier en prêt immobilier pour exercer la faculté de rachat de votre bien.
  • Les frais de notaire pour l’exercice de faculté de rachat: Passer devant le notaire pour exercer la faculté de rachat est obligatoire et a un coût. Ce coût est beaucoup moins élevé que les frais de notaire lors de la vente d’un bien.
Conclusion

Si vous devez comparer deux propositions de vente à réméré, nous vous conseillons de comparer le coût global entre deux propositions, en faisant la somme de tous les coûts que nous venons de lister.  Si les deux propositions sont éloignées, nous vous conseillons de poser davantage de questions aux intervenants afin de vérifier l’exhaustivité des coûts. Si les propositions sont similaires, c’est à vous d’estimer la qualité des prestataires avec qui vous allez collaborer et avec qui vous serez le plus en confiance pour pouvoir exercer la faculté de rachat de votre bien dans un lapse de temps le plus court possible. Si vous souhaitez obtenir une simulation chiffrée de votre vente à réméré, c’est ici.

Quelles sont les conditions à remplir pour vendre son bien à réméré?

Les conditions à remplir pour effectuer une opération à réméré sont d’autant plus strictes et nombreuses quand le but est d’exercer la faculté de rachat par un recours à l’emprunt bancaire. Les opérations de vente à réméré peuvent être envisagées dans d’autres circonstances, mais ce n’est pas le but de cet article.

 

Il y a 4 conditions importantes dans ce cas que nous analysons afin de traiter chaque dossier de ce type:

1- Le vendeur est-il bien le propriétaire de son bien? Nous sommes obligés de poser cette questions car nous recevons aussi beaucoup d’appels de locataires qui souhaitent restructurer leurs dettes, mais malheureusement nous ne pouvons pas leur proposer cette solution.

2- Quelle est la valeur du bien et quelle est le montant total des créances à rembourser?  La valeur du bien doit être supérieur au montant total des créances à rembourser. S’il restait des créances à rembourser après la vente du bien, il serait impossible de racheter le bien par un emprunt bancaire. C’est pourquoi nous nous assurons que la vente du bien couvrira l’intégralité du remboursement des créances et des frais de la transaction

3- Quel est l’âge des vendeurs? Cette information nous permet d’affiner le calcul des mensualités pour le rachat du prêt et de vérifier que le ratio d’endettement des 33% est bien respecté. C’est pourquoi nous avons aussi besoin de connaître le dernier et quatrième point:

4- Quels sont les revenus du ou des vendeurs? Cette information est essentielle pour effectuer une simulation de prêt bancaire et d’estimer si vous serez en mesure de pouvoir racheter votre bien grâce à un prêt immobilier.

Ainsi, avec ces 4 informations nous sommes à même de vous répondre très rapidement sur la faisabilité et l’étude de votre dossier. L’obtention de ces informations est pour nous indispensables car nous attachons une grande importance à suivre nos clients tout au long du réméré (ou devrions nous plutôt dire: de la vente avec faculté de rachat). Sans ces informations, nous serions incapables d’estimer vos chances de conserver votre bien…

Le réméré pour les professions libérales

Tout entrepreneur, que ce soit en tant que chef d’entreprise ou professions libérales a l’occasion de vivre des hauts et des bas quand il s’agit de gérer au mieux ses affaires. Les budgets et business plans essayent de prévoir tout ce qui pourraient arriver mais personne n’a pu encore prévoir l’imprévisible. Une des grosses craintes de tout bon gestionnaire est d’avoir une trésorerie négative et quand ce moment arrive il est souvent déjà trop tard.

Dans le cas de besoin de trésorerie inattendu ou temporaire, la vente à réméré peut être une solution pour les professions non libérales et entrepreneurs pour passer un moment difficile ou obtenir de la trésorerie pour un projet nouveau à développer. La vente à réméré d’un actif, le plus souvent immobilier, peut être un moyen d’obtenir de la trésorerie rapidement tout en se gardant une option pour conserver cet actif en fonction du retournement de la situation ou du développement du projet. Dans le cas de la détention d’actif mais où les établissement de crédits ne sont pas prêt à soutenir un projet ou être présent lors d’un passage d’une situation financière difficile, la vente à réméré est une solution à envisager.

La vente d’un bien à réméré, la panacée?

Je vois souvent des clients qui ont un sentiment double quand ils viennent de signer une vente à réméré. D’un côté, ils sont tristes d’avoir vendu leur bien, qui leur ait pour la plus part, cher, sinon il y aurait aucun intérêt pour avoir une faculté de rachat lié à la vente du bien. Mais ils sont aussi soulagés et contents de savoir qu’ils n’auront plus à faire aux services contentieux ou recouvrement des organismes de crédits auxquels ils avaient souscrits des prêts.

Alors certes, la vente à réméré peut apparaître un soulagement, mais ce n’est que la première phase d’une opération de réméré. Et la phase de rachat n’est pas moins stressante que la période difficile avant la vente, où on redoute de décrocher son téléphone de peur que ce ne soit encore l’appel d’un créancier. C’est vrai que chez Solvere Finance, la proposition qui est faite à nos clients, est une proposition où la stratégie de rachat est réfléchie et prévu en fonction des cas des dossiers, mais même si le rachat est faisaible, ce n’est pas une raison pour croire que c’est gagné d’avance. Cette période est très critique, car tout dérapage peut entraîner à terme la perte du bien: une maladie, la perte d’un emploi ou tout simplement des dépenses indispensable imprévues, panne de voiture par exemple, essentielle pour aller au travail. Alors même, si le réméré a souvent permis d’éviter une situation pire (saisie immobilière, vente de la maison), l’opération de réméré est vraiment un soulagement quand le rachat du bien est effectuée et le patrimoine conservé. Le réméré n’est pas la solution miracle, ni la panacée, mais elle est souvent la dernière chance, ou la seconde chance dans un système qui laisse peu de place au deuxième chance. Mais cette solution (l’opération de réméré) nécessite du travail, de la motivation, des sacrifices et une prise de risque. Ne nous voilons pas la face.

Comment se faire déficher de la banque de France ?

L’opération de vente à réméré est un moyen de se faire déficher rapidement de la banque de France. Suite à un défaut de paiement, les créanciers fichent les débiteurs au fichier FICP: le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers.

Pour la petite histoire, ce fichier a été créé en 1989 et on le doit à Mme Neiertz, dont la loi porte le nom. La création de ce fichier a deux objectifs: éviter aux personnes en difficulté financière d’éviter le surendettement en souscrivant à de nouveaux prêts et de protéger les établissements financiers du risque d’insolvabilité de leurs clients.

Les personnes qui sont enregistrées dans le fichier FICP de la banque de France, ont deux manières d’être défichées:

– soit elles seront défichées automatiquement au bout de 5 ans.

– soit elles trouvent un moyen de rembourser leurs créanciers qui lèvera le fichage par anticipation.

Pour lever le fichage, un moyen de rembourser ses créances est de se servir du mécanisme du réméré (article 1659 du code civil) qui permet de vendre un bien avec une faculté de rachat (ou réméré). En théorie, la vente peut se faire sur n’importe quel type de bien, mais chez Solvere Finance, nous nous servons de la vente d’un bien immobilier pour apurer la dette de nos clients. En vendant temporairement leur bien, nos clients pourront rembourser l’intégralité de leurs dettes dont celles qui ont généré un fichage FICP. Une fois le fichage levé (remboursement du créancier), les personnes qui n’avait plus accès au crédit pourront ainsi emprunter à nouveau.

Ça ne sert à rien de se servir d’une opération de réméré pour souscrire à nouveau des crédits à la consommation. L’opération permet d’avoir accès à nouveau à un crédit immobilier dans le cadre du financement du rachat du bien ou d’autres projets. Il y a plusieurs critères d’éligibilité pour qu’une opération de réméré maximise ses chances de réussite. Si vous désiriez savoir si vous êtes éligible dans votre situation, ça se passe par .