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Des durées de prêt de plus en plus longues

Il est possible maintenant de souscrire des prêts sur des durées de plus en plus longues. Certaines banques proposent de plus en plus de prêts sur 30 ans pour les plus jeunes. Mais Solvere Finance a aussi maintenant des accords avec des partenaires pour des prêts hypothécaires allant jusqu’à 35 ans.

J’ai des clients qui veulent, par principe avoir un coût de crédit le plus bas possible et donc privilégier des durées les plus courtes possibles quitte à faire un effort financier supplémentaire, en ayant des mensualités supérieures à la valeur locative de leur résidence principale ou en faisant un effort d’épargne dans le cadre d’investissement locatif ou un apport plus important au moment de l’achat. Sinon, j’ai d’autres clients qui cherchent à bénéficier de l’effet de levier, notamment dans le cadre d’investissement locatif. C’est en effet un bon moyen de faire fructifier son patrimoine.

Qu’est ce que l’effet de levier ?

Imaginons que vous avez 100 000 euros de trésorerie que vous désirez investir dans de l’investissement locatif avec un rendement de 5% avec un objectif de durée de 10 ans. Quel est financièrement le plus avantageux. Acheter sans emprunt ou avec emprunt et sur quelle durée ?

Cas 1: Achat comptant

Vous aurez investi 100 000 euros, au bout de 10 ans vous aurez perçu 50 000 euros de loyer. Vous aurez un capital de 150 000 euros. Par soucis de simplicité, je ne prends pas en compte la valorisation de l’investissement locatif.

Cas 2: Achat avec un prêt immobilier

Avec 100 000 euros d’apport, le montant maximum que vous pourrez emprunter sur une durée de 35 ans sans augmenter votre taux d’endettement est de 600 000 euros (80% des loyers = votre mensualité = 1500 euros) Sur la même période de 10 ans, il vous restera comme capital restant dû de 478 000 euros. Votre patrimoine net est donc de 700 000 euros – 478 000  euros = 222 000 euros

Vous pouvez donc voir que sans effort d’épargne mensuel, il est préférable d’emprunter plutôt que d’investir en fonds propre, et plus la durée est longue, plus l’enrichissement est important. Quelques chiffres pour le démontrer sur la même base que l’exemple précédent:

Pour un prêt sur 10 ans, vous pourrez emprunter 60 000 euros avec une mensualité de 540 euros et au bout de 10 ans vous aurez un capital restant du de 0 euros, soit un patrimoine net de 160 000 euros.

Pour un prêt sur 15 ans, vous pourrez emprunter 110 000 euros avec une mensualité de 700 euros et au bout de 15 ans vous aurez un capital restant du de 39 000 euros, soit un patrimoine net de 171 000 euros.

Pour un prêt sur 20 ans, vous pourrez emprunter 180 000 euros avec une mensualité de 930 euros et au bout de 20 ans vous aurez un capital restant du de 97 000 euros, soit un patrimoine net de 183 000 euros.

Pour un prêt sur 25 ans, vous pourrez emprunter 280 000 euros avec une mensualité de 1260 euros et au bout de 25 ans vous aurez un capital restant du de 260 000 euros, soit un patrimoine net de 190 000 euros.

Conclusion

Vous voyez ainsi l’intérêt d’emprunter pour investir dans l’immobilier. Si vous ne souhaitez pas ou n’avez pas le temps d’investir dans des biens locatifs, le financement est aussi réalisable sur ce qu’on appelle la pierre papier: les SCPI. Vous pouvez comparer les différentes SCPI disponibles actuellement sur www.meilleurescpi.com

Pour toute question sur vos investissements et leurs financements, n’hésitez pas à me contacter.

Le réméré pour les professions libérales

Tout entrepreneur, que ce soit en tant que chef d’entreprise ou professions libérales a l’occasion de vivre des hauts et des bas quand il s’agit de gérer au mieux ses affaires. Les budgets et business plans essayent de prévoir tout ce qui pourraient arriver mais personne n’a pu encore prévoir l’imprévisible. Une des grosses craintes de tout bon gestionnaire est d’avoir une trésorerie négative et quand ce moment arrive il est souvent déjà trop tard.

Dans le cas de besoin de trésorerie inattendu ou temporaire, la vente à réméré peut être une solution pour les professions non libérales et entrepreneurs pour passer un moment difficile ou obtenir de la trésorerie pour un projet nouveau à développer. La vente à réméré d’un actif, le plus souvent immobilier, peut être un moyen d’obtenir de la trésorerie rapidement tout en se gardant une option pour conserver cet actif en fonction du retournement de la situation ou du développement du projet. Dans le cas de la détention d’actif mais où les établissement de crédits ne sont pas prêt à soutenir un projet ou être présent lors d’un passage d’une situation financière difficile, la vente à réméré est une solution à envisager.

La vente d’un bien à réméré, la panacée?

Je vois souvent des clients qui ont un sentiment double quand ils viennent de signer une vente à réméré. D’un côté, ils sont tristes d’avoir vendu leur bien, qui leur ait pour la plus part, cher, sinon il y aurait aucun intérêt pour avoir une faculté de rachat lié à la vente du bien. Mais ils sont aussi soulagés et contents de savoir qu’ils n’auront plus à faire aux services contentieux ou recouvrement des organismes de crédits auxquels ils avaient souscrits des prêts.

Alors certes, la vente à réméré peut apparaître un soulagement, mais ce n’est que la première phase d’une opération de réméré. Et la phase de rachat n’est pas moins stressante que la période difficile avant la vente, où on redoute de décrocher son téléphone de peur que ce ne soit encore l’appel d’un créancier. C’est vrai que chez Solvere Finance, la proposition qui est faite à nos clients, est une proposition où la stratégie de rachat est réfléchie et prévu en fonction des cas des dossiers, mais même si le rachat est faisaible, ce n’est pas une raison pour croire que c’est gagné d’avance. Cette période est très critique, car tout dérapage peut entraîner à terme la perte du bien: une maladie, la perte d’un emploi ou tout simplement des dépenses indispensable imprévues, panne de voiture par exemple, essentielle pour aller au travail. Alors même, si le réméré a souvent permis d’éviter une situation pire (saisie immobilière, vente de la maison), l’opération de réméré est vraiment un soulagement quand le rachat du bien est effectuée et le patrimoine conservé. Le réméré n’est pas la solution miracle, ni la panacée, mais elle est souvent la dernière chance, ou la seconde chance dans un système qui laisse peu de place au deuxième chance. Mais cette solution (l’opération de réméré) nécessite du travail, de la motivation, des sacrifices et une prise de risque. Ne nous voilons pas la face.

Taux révisable ou Taux variable

Taux révisable ou taux variable: Taux qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse sur la durée du prêt selon les modalités prévues dans le contrat de prêt. L’évolution du taux dépend de la variation d’un ou plusieurs indices et elle peut être mensuelle, trimestrielle, annuelle ou pluriannuelle. Le prêt à taux variable peut comprendre une période à taux fixe et des limites de variation.

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Taux nominal ou taux débiteur (annuel)

Taux nominal ou taux débiteur (annuel): C’est le taux (annuel) du crédit quand celui-ci est calculé au taux proportionnel.

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Taux périodique

Taux périodique: C’est le taux utilisé sur le capital restant dû pour calculer les intérêts d’une échéance. Le taux périodique dépend de la périodicité du crédit: mensuel, trimestriel, annuel…

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Taux d’intérêts (annuel)

Taux d’intérêts: Pourcentage permettant de calculer la rémunération annuelle de la banque sur une somme d’argent prêtée à l’emprunteur.

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Taux proportionnel

Taux proportionnel: C’est la technique du taux qui consiste à diviser le taux annuel par le nombre d’échéances dans l’année pour obtenir le taux périodique.

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Taux effectif global

Taux effectif global: Taux qui intègre en sus des intérêts, l’ensemble des frais obligatoires pour l’obtention du prêt,  connus ou estimés: frais de dossier, les primes d’assurance obligatoire, les frais de garanties. En France, le taux effectif global ne doit pas dépasser le seuil de l’usure. Pour un prêt à taux variable, le taux effectif global figurant sur le contrat de prêt est donné à titre indicatif en fonction des informations connues au moment de l’édition de ce contrat de prêt.

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Taux annuel effectif global

Taux annuel effectif global (TAEG): Taux (annuel) englobant les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier, frais d’assurance, de garantie, d’hypothèque…). Il permet de mesurer le coût total du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l’usure qui est publié trimestriellement.

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